LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Importe y pago de los alquileres y de las cargas, cesiones y subarrendamientos. Alquiler de viviendas amuebladas (9 de 26)
El mantenimiento en la finca y la fijación imperativa de los precios son medidas íntimamente relacionadas por lo que, al tiempo que el legislador ha fijado el precio del alquiler, ha reglamentado la cuestión de las cargas para evitar que los dueños logren atribuirse indirectamente un suplemento de alquileres estipulando que todas las cargas, impuestas y reparaciones sean pagadas por el inquilino y ha tenido que prever el reembolso de las obras efectuadas por el inquilino en el inmueble alquilado, al tiempo que ha tenido que prohibir, en principio, las cesiones de arrendamientos y subarrendamientos para que el inquilino no se aproveche de la situación, pero ha permitido las permutas. En esta parte, los hermanos Mazeaud presentan el examen de ciertos asuntos:
· La esfera de las reglas referentes a la fijación de alquileres.
· Los modos de fijación del alquiler.
· La distribución de las cargas.
· Las modalidades del pago del alquiler y de las cargas.
· Las obras efectuadas por el inquilino o por el ocupante.
· La transmisión del derecho del inquilino o del ocupante.
Sobre todos estos puntos, la ley de 1948 es derogatoria del derecho común.
En lo concerniente al precio del alquiler la ley se aplica, tanto a los inquilinos durante el transcurso del arrendamiento como a los ocupantes mantenidos en la finca a la expiración del arrendamiento. Sin embargo, para los inquilinos que hayan entrado en las fincas con posterioridad a enero de 1959 en los municipios de menos de diez mil habitantes, con exclusión de los situados en un radio de cincuenta kilómetros del emplazamiento de las antiguas fortificaciones de Paris, el precio de su alquiler es libre.
En cuanto a la aplicación territorial, los preceptos relativos al precio de los alquileres poseen un ámbito de aplicación general. No obstante, ciertos inmuebles quedan fuera de la legislación especial en cuanto a la determinación de los precios y siguen sometidos al derecho común: son las casas construidas o terminadas con posterioridad a la promulgación de la ley del 1 de septiembre de 1948 y las obtenidas por reconstrucción o elevación de pisos.
En principio, los precios de los alquileres de locales para vivienda o para uso profesional son fijados por el legislador. Sin embargo, el régimen de la libertad no ha sido abolido por completo y en principio se ha dejado una elección a las partes entre los diversos modos legales de fijación:
· Valor locativo.
· Alquiler alzado.
· Alquiler según salario cuando las partes no han podido ponerse de acuerdo para ejercer su acción.
En principio, el alquiler de los locales afectados a un uso administrativo o al ejercicio de una función pública alquilados a una persona moral de derecho privado que ejerza una actividad desinteresada es libre y, a falta de acuerdo amistoso, el juez es llamado a fijar el alquiler “con la ayuda de los elementos de apreciación”.
Como primer modo de fijación de alquileres tenemos “según el valor locativo” el cual, incluso cuando se aplique la ley del 1 de septiembre de 1948, el legislador ha mantenido un sistema de semiliberalidad que permite a las partes fijar el precio del alquiler con la condición de no rebasar un máximo denominado “valor locativo”. Sin embargo, en ciertos casos el máximo que constituye el valor locativo se impone a las partes, como con todos los locales de gran lujo a contar desde el 1 de enero de 1959 e igualmente para locales desalquilados, insuficientemente ocupados o que formen el objeto de subarrendamiento total o parcial.
El legislador ha querido que el valor locativo, calificado por algunos autores como “alquiler según rentabilidad”, permite asegurar la remuneración del servicio prestado por el alojamiento, así como su conservación en estado de “habitabilidad”.
Otro modo de fijación del precio que pueden adoptar las partes, más sencillo, es el de tomar alzadamente como base el alquiler usual el 1 de julio de 1948, el cual experimenta semestralmente un recargo fijado por decreto, mediante el cual el legislador ordena tales recargos hasta que se alcanza el valor locativo. El acuerdo puede ser denunciado por cada una de las partes, el alquiler se calcula entonces por las reglas del “alquiler según salario”.
El alquiler según salario es el modo de fijación según lo previsto por la ley cuando las partes no se han puesto de acuerdo, cuando el legislador ha querido establecer una relación entre el precio del alquiler y los ingresos del inquilino, sujeto a índice sobre los salarios hoy día ficticio y que no constituye una justa remuneración de los servicios prestados por el propietario pero que el legislador ha tenido que recurrir a ello para no provocar una alza brusca en los alquileres, por lo que trata de llevarlo progresivamente al precio del valor locativo, para lo que ha previsto recargos semestrales hasta llegar por etapas al valor locativo.
A fin de evitar que los inquilinos se aprovechen de los subarrendamientos, la ley de 1948 dictó medidas particulares para fijar el alquiler debido.
Con respecto a la distribución de las cargas entre el arrendador y el inquilino y entre inquilinos, los hermanos Mazeaud consideran que sería en vano reglamentar sin las cargas dado que el propietario, a falta de percibir los alquileres que estime necesarios exigiría que todas las cargas estuvieran a cargo del inquilino, lo cual constituiría un aumento indirecto pero considerable de los alquileres. En cambio, obligar al propietario a que percibiendo un alquiler escaso soporte todas las cargas, las cuales en ocasiones superan el importe del alquiler sería una solución injusta. En tal sentido, la ley de 1948 enumera las cargas cuyo reembolso puede exigir el propietario al inquilino o al ocupante:
· Como “gastos recuperables”, las prestaciones comunes tales como: conservación del ascensor, calefacción e iluminación de las partes comunes.
· Los impuestos locativos como barridos y recogidas de basura.
· Los suministros individuales como calefacción, agua fría y caliente, etc.
Los demás gastos, especialmente las reparaciones extraordinarias, siguen obligatoriamente a cargo del propietario. Sin embargo la ley, en su artículo cuarenta párrafo 2do., autoriza las convenciones en virtud de las cuales inquilinos u ocupantes aceptan a unanimidad el reembolso de una parte de los gastos por obras los cuales les benefician porque mejoran la vivienda.
Las cargas que deben soportar los inquilinos u ocupantes se reparten entre ellos según el consumo de las prestaciones y suministros que cada uno haga cuando pueda ser determinado o, a falta de ello, sobre el alquiler según salario o el alquiler alzado.
En cuanto a las modalidades de pago, los hermanos Mazeaud nos explican que la ley de 1948 impone una limitación: prohíbe percibir más de dos meses adelantados para las locaciones por meses y más de tres meses adelantados en los demás alquileres.
La falta de pago de los alquileres es causa de resolución judicial del arrendamiento o del desahucio del ocupante que, por no ser “de buena fe” no podrá beneficiarse del mantenimiento en la finca.
La mayor parte de los arrendamientos incluye una cláusula resolutoria que rige de pleno derecho en caso de falta de pago de los alquileres, lo cual prohíbe al juez conceder plazos, por lo que el articulo 80 ha limitado considerablemente su alcance: solo surte efecto un mes después de la intimación de pago, pudiendo el inquilino en ese lapso obtener de los jueces un plazo de gracia.
Por considerar que poner todas las obras a cargo del inquilino o del ocupante seria aumentar indirectamente el alquiler, el legislador ha querido incitar al inquilino a mejorar el confort de los locales, previendo el reembolso por el arrendador. A tal respecto, los artículos 72 y 73 de la ley de 1948 introducen dos derogaciones al derecho común:
· El propietario no puede oponerse a la instalación del agua, del gas, de la electricidad o del teléfono no obstante toda convención en contrario, debiendo reembolsarle el costo en el momento de desocupar la finca, reducido en un 6% por cada año transcurrido desde la ejecución de los trabajos.
· Permite realizar, con control judicial, una compensación entre los alquileres debidos y el costo de las obras.
En su artículo 78, la ley del 1 de septiembre de 1948 dispone la prohibición al inquilino o al ocupante de la cesión y el subarrendamiento salvo cláusula en contrario del arrendamiento o acuerdo del arrendador. En cuanto al ocupante, no puede ceder su derecho al mantenimiento en la finca salvo acuerdo con el arrendador. El legislador excluye de tal prohibición a los locales que consten de más de una habitación, en cuyo caso autoriza al inquilino a ceder una.
Cuando el subarrendamiento esté permitido, el legislador ha establecido reglas tendentes a evitar que el inquilino principal se enriquezca a costa del dueño:
· Permite al propietario exigir del inquilino principal el alquiler más elevado, o sea, el valor locativo, aplicable solo en París, los municipios situados en un radio de 50 kms. de la capital y en las ciudades que cuenten con al menos 50 mil habitantes.
· De aplicación territorial general, prohíbe al inquilino principal, cuando haya subalquilado la totalidad del local, estipular con el subinquilino un precio superior al que paga al propietario.
La permuta de departamentos contribuye a una mejor distribución de los locales cuya mejoría busca la ley de 1948 y, para facilitarla, su artículo 79 la permite incluso contra la voluntad de los propietarios, bajo ciertos requisitos:
· Es posible entre inquilinos, ocupantes y entre un propietario y un inquilino u ocupante.
· El permutante debe ser de buena fe, es decir, contar con un título regular de ocupación y haberse ajustado a los requisitos de la permuta, un subinquilino no puede proceder a ella.
· La permuta debe tener como resultado una mejor utilización familiar de los locales y se frustraría si uno de los propietarios se opusiera con un motivo serio y legítimo.
· Salvo caso de fuerza mayor, cada permutante debe ocupar los locales al menos durante un año, bajo pena de caducidad de su derecho al mantenimiento en la finca.
En cuanto a los efectos, la ordenanza 1343 del 27 de diciembre de 1958 dispone que los derechos de cada permutante contra su arrendador se transmiten al otro, pero que cada cual sigue garantizado durante cinco años para con el arrendador originario, el cumplimiento de las obligaciones que incumban al nuevo ocupante.
En cuanto a los alquileres de viviendas amuebladas, el legislador ha tenido que reglamentarlo. A tal respecto, la ley efectúa una distinción entre quienes se dedican a ello:
· Arrendador que no pierde la profesión de alquilador de viviendas amuebladas (Art. 43 de la ley de 1948).
· Aquellos que se considera que ejercen la profesión de alquiladores de viviendas amuebladas (Art. 2 de la ley del 2 de abril de 1959).
Sobre el alquiler de viviendas amuebladas por no profesionales, los hermanos Mazeaud enumeran las reglas excepcionales establecidas por el legislador en los artículos 43 y 45 de la ley de 1948:
· El propietario puede ejercer la recuperación de un local amueblado que constituya su domicilio.
· El propietario se beneficia igualmente de su derecho si ha acogido en ese local al inquilino en razón de las circunstancias excepcionales por una locación profesional.
· El inquilino principal puede recuperar la finca subalquilada parcialmente “cuando los locales alquilados formen con el conjunto de la finca un todo indivisible”.
· A la expiración del alquiler de la vivienda amueblada, aunque el inquilino se mantenga en la finca, el arrendador tiene derecho a recuperar los muebles si justifica que precisa de ellos para su propia instalación o la de sus ascendientes o descendientes.
El precio del alquiler de una vivienda amueblada no puede exceder del doble del precio de los alquileres lícitos para los locales vacíos, lo mismo rige en caso de subarrendamientos.
Para el alquiler de viviendas amuebladas por profesionales, rigen las reglas de la ley del 2 de abril de 1949, los inquilinos se benefician del mantenimiento en la finca solo hasta el 1 de abril de 1961 y en condiciones especiales:
· No deben ocupar una habitación en un hotel de turismo inscrito o en los no inscritos como tales, una habitación designada para ser alquilada exclusivamente por un día.
· Deben ejercer una actividad profesional o efectuar estudios en la localidad.
El derecho de recuperación del alquiler de viviendas amuebladas obedece así mismo a reglas especiales y los precios de las habitaciones son fijados por órdenes ministeriales.
Los arrendamientos mercantiles también son reglamentados:
· La ley del 30 de julio de 1960 dispone que su aplicación es de carácter territorial general.
· El derecho de renovación del arrendamiento se concede solo a los comerciantes franceses y el mantenimiento en la finca a todo ocupante de buena fe sin importar su nacionalidad.
· El derecho de renovación del arrendamiento no es absoluto, el arrendador puede excluirlo pagando una indemnización.
· El alquiler se fija libremente al tomar posesión y, con motivo de la renovación, pertenece al juez fijarlo equitativamente si las partes están en desacuerdo.
· El alquiler es susceptible de ser revisado cada tres años por el juez, a instancias de una de las partes, con la condición de que los índices de los precios hayan variado luego de la última fijación.
El inquilino comerciante puede ceder libremente, no obstante, toda cláusula en contrario, su arrendamiento, al comprador del predio de comercio. Sin embargo, cualquier otra cesión o subarrendamiento está prohibida, salvo cláusula en contrario del arrendamiento o por acuerdo con el arrendador.
ÁGUEDA Ramírez DE Rodríguez
3 de agosto 2020
· La esfera de las reglas referentes a la fijación de alquileres.
· Los modos de fijación del alquiler.
· La distribución de las cargas.
· Las modalidades del pago del alquiler y de las cargas.
· Las obras efectuadas por el inquilino o por el ocupante.
· La transmisión del derecho del inquilino o del ocupante.
Sobre todos estos puntos, la ley de 1948 es derogatoria del derecho común.
En lo concerniente al precio del alquiler la ley se aplica, tanto a los inquilinos durante el transcurso del arrendamiento como a los ocupantes mantenidos en la finca a la expiración del arrendamiento. Sin embargo, para los inquilinos que hayan entrado en las fincas con posterioridad a enero de 1959 en los municipios de menos de diez mil habitantes, con exclusión de los situados en un radio de cincuenta kilómetros del emplazamiento de las antiguas fortificaciones de Paris, el precio de su alquiler es libre.
En cuanto a la aplicación territorial, los preceptos relativos al precio de los alquileres poseen un ámbito de aplicación general. No obstante, ciertos inmuebles quedan fuera de la legislación especial en cuanto a la determinación de los precios y siguen sometidos al derecho común: son las casas construidas o terminadas con posterioridad a la promulgación de la ley del 1 de septiembre de 1948 y las obtenidas por reconstrucción o elevación de pisos.
En principio, los precios de los alquileres de locales para vivienda o para uso profesional son fijados por el legislador. Sin embargo, el régimen de la libertad no ha sido abolido por completo y en principio se ha dejado una elección a las partes entre los diversos modos legales de fijación:
· Valor locativo.
· Alquiler alzado.
· Alquiler según salario cuando las partes no han podido ponerse de acuerdo para ejercer su acción.
En principio, el alquiler de los locales afectados a un uso administrativo o al ejercicio de una función pública alquilados a una persona moral de derecho privado que ejerza una actividad desinteresada es libre y, a falta de acuerdo amistoso, el juez es llamado a fijar el alquiler “con la ayuda de los elementos de apreciación”.
Como primer modo de fijación de alquileres tenemos “según el valor locativo” el cual, incluso cuando se aplique la ley del 1 de septiembre de 1948, el legislador ha mantenido un sistema de semiliberalidad que permite a las partes fijar el precio del alquiler con la condición de no rebasar un máximo denominado “valor locativo”. Sin embargo, en ciertos casos el máximo que constituye el valor locativo se impone a las partes, como con todos los locales de gran lujo a contar desde el 1 de enero de 1959 e igualmente para locales desalquilados, insuficientemente ocupados o que formen el objeto de subarrendamiento total o parcial.
El legislador ha querido que el valor locativo, calificado por algunos autores como “alquiler según rentabilidad”, permite asegurar la remuneración del servicio prestado por el alojamiento, así como su conservación en estado de “habitabilidad”.
Otro modo de fijación del precio que pueden adoptar las partes, más sencillo, es el de tomar alzadamente como base el alquiler usual el 1 de julio de 1948, el cual experimenta semestralmente un recargo fijado por decreto, mediante el cual el legislador ordena tales recargos hasta que se alcanza el valor locativo. El acuerdo puede ser denunciado por cada una de las partes, el alquiler se calcula entonces por las reglas del “alquiler según salario”.
El alquiler según salario es el modo de fijación según lo previsto por la ley cuando las partes no se han puesto de acuerdo, cuando el legislador ha querido establecer una relación entre el precio del alquiler y los ingresos del inquilino, sujeto a índice sobre los salarios hoy día ficticio y que no constituye una justa remuneración de los servicios prestados por el propietario pero que el legislador ha tenido que recurrir a ello para no provocar una alza brusca en los alquileres, por lo que trata de llevarlo progresivamente al precio del valor locativo, para lo que ha previsto recargos semestrales hasta llegar por etapas al valor locativo.
A fin de evitar que los inquilinos se aprovechen de los subarrendamientos, la ley de 1948 dictó medidas particulares para fijar el alquiler debido.
Con respecto a la distribución de las cargas entre el arrendador y el inquilino y entre inquilinos, los hermanos Mazeaud consideran que sería en vano reglamentar sin las cargas dado que el propietario, a falta de percibir los alquileres que estime necesarios exigiría que todas las cargas estuvieran a cargo del inquilino, lo cual constituiría un aumento indirecto pero considerable de los alquileres. En cambio, obligar al propietario a que percibiendo un alquiler escaso soporte todas las cargas, las cuales en ocasiones superan el importe del alquiler sería una solución injusta. En tal sentido, la ley de 1948 enumera las cargas cuyo reembolso puede exigir el propietario al inquilino o al ocupante:
· Como “gastos recuperables”, las prestaciones comunes tales como: conservación del ascensor, calefacción e iluminación de las partes comunes.
· Los impuestos locativos como barridos y recogidas de basura.
· Los suministros individuales como calefacción, agua fría y caliente, etc.
Los demás gastos, especialmente las reparaciones extraordinarias, siguen obligatoriamente a cargo del propietario. Sin embargo la ley, en su artículo cuarenta párrafo 2do., autoriza las convenciones en virtud de las cuales inquilinos u ocupantes aceptan a unanimidad el reembolso de una parte de los gastos por obras los cuales les benefician porque mejoran la vivienda.
Las cargas que deben soportar los inquilinos u ocupantes se reparten entre ellos según el consumo de las prestaciones y suministros que cada uno haga cuando pueda ser determinado o, a falta de ello, sobre el alquiler según salario o el alquiler alzado.
En cuanto a las modalidades de pago, los hermanos Mazeaud nos explican que la ley de 1948 impone una limitación: prohíbe percibir más de dos meses adelantados para las locaciones por meses y más de tres meses adelantados en los demás alquileres.
La falta de pago de los alquileres es causa de resolución judicial del arrendamiento o del desahucio del ocupante que, por no ser “de buena fe” no podrá beneficiarse del mantenimiento en la finca.
La mayor parte de los arrendamientos incluye una cláusula resolutoria que rige de pleno derecho en caso de falta de pago de los alquileres, lo cual prohíbe al juez conceder plazos, por lo que el articulo 80 ha limitado considerablemente su alcance: solo surte efecto un mes después de la intimación de pago, pudiendo el inquilino en ese lapso obtener de los jueces un plazo de gracia.
Por considerar que poner todas las obras a cargo del inquilino o del ocupante seria aumentar indirectamente el alquiler, el legislador ha querido incitar al inquilino a mejorar el confort de los locales, previendo el reembolso por el arrendador. A tal respecto, los artículos 72 y 73 de la ley de 1948 introducen dos derogaciones al derecho común:
· El propietario no puede oponerse a la instalación del agua, del gas, de la electricidad o del teléfono no obstante toda convención en contrario, debiendo reembolsarle el costo en el momento de desocupar la finca, reducido en un 6% por cada año transcurrido desde la ejecución de los trabajos.
· Permite realizar, con control judicial, una compensación entre los alquileres debidos y el costo de las obras.
En su artículo 78, la ley del 1 de septiembre de 1948 dispone la prohibición al inquilino o al ocupante de la cesión y el subarrendamiento salvo cláusula en contrario del arrendamiento o acuerdo del arrendador. En cuanto al ocupante, no puede ceder su derecho al mantenimiento en la finca salvo acuerdo con el arrendador. El legislador excluye de tal prohibición a los locales que consten de más de una habitación, en cuyo caso autoriza al inquilino a ceder una.
Cuando el subarrendamiento esté permitido, el legislador ha establecido reglas tendentes a evitar que el inquilino principal se enriquezca a costa del dueño:
· Permite al propietario exigir del inquilino principal el alquiler más elevado, o sea, el valor locativo, aplicable solo en París, los municipios situados en un radio de 50 kms. de la capital y en las ciudades que cuenten con al menos 50 mil habitantes.
· De aplicación territorial general, prohíbe al inquilino principal, cuando haya subalquilado la totalidad del local, estipular con el subinquilino un precio superior al que paga al propietario.
La permuta de departamentos contribuye a una mejor distribución de los locales cuya mejoría busca la ley de 1948 y, para facilitarla, su artículo 79 la permite incluso contra la voluntad de los propietarios, bajo ciertos requisitos:
· Es posible entre inquilinos, ocupantes y entre un propietario y un inquilino u ocupante.
· El permutante debe ser de buena fe, es decir, contar con un título regular de ocupación y haberse ajustado a los requisitos de la permuta, un subinquilino no puede proceder a ella.
· La permuta debe tener como resultado una mejor utilización familiar de los locales y se frustraría si uno de los propietarios se opusiera con un motivo serio y legítimo.
· Salvo caso de fuerza mayor, cada permutante debe ocupar los locales al menos durante un año, bajo pena de caducidad de su derecho al mantenimiento en la finca.
En cuanto a los efectos, la ordenanza 1343 del 27 de diciembre de 1958 dispone que los derechos de cada permutante contra su arrendador se transmiten al otro, pero que cada cual sigue garantizado durante cinco años para con el arrendador originario, el cumplimiento de las obligaciones que incumban al nuevo ocupante.
En cuanto a los alquileres de viviendas amuebladas, el legislador ha tenido que reglamentarlo. A tal respecto, la ley efectúa una distinción entre quienes se dedican a ello:
· Arrendador que no pierde la profesión de alquilador de viviendas amuebladas (Art. 43 de la ley de 1948).
· Aquellos que se considera que ejercen la profesión de alquiladores de viviendas amuebladas (Art. 2 de la ley del 2 de abril de 1959).
Sobre el alquiler de viviendas amuebladas por no profesionales, los hermanos Mazeaud enumeran las reglas excepcionales establecidas por el legislador en los artículos 43 y 45 de la ley de 1948:
· El propietario puede ejercer la recuperación de un local amueblado que constituya su domicilio.
· El propietario se beneficia igualmente de su derecho si ha acogido en ese local al inquilino en razón de las circunstancias excepcionales por una locación profesional.
· El inquilino principal puede recuperar la finca subalquilada parcialmente “cuando los locales alquilados formen con el conjunto de la finca un todo indivisible”.
· A la expiración del alquiler de la vivienda amueblada, aunque el inquilino se mantenga en la finca, el arrendador tiene derecho a recuperar los muebles si justifica que precisa de ellos para su propia instalación o la de sus ascendientes o descendientes.
El precio del alquiler de una vivienda amueblada no puede exceder del doble del precio de los alquileres lícitos para los locales vacíos, lo mismo rige en caso de subarrendamientos.
Para el alquiler de viviendas amuebladas por profesionales, rigen las reglas de la ley del 2 de abril de 1949, los inquilinos se benefician del mantenimiento en la finca solo hasta el 1 de abril de 1961 y en condiciones especiales:
· No deben ocupar una habitación en un hotel de turismo inscrito o en los no inscritos como tales, una habitación designada para ser alquilada exclusivamente por un día.
· Deben ejercer una actividad profesional o efectuar estudios en la localidad.
El derecho de recuperación del alquiler de viviendas amuebladas obedece así mismo a reglas especiales y los precios de las habitaciones son fijados por órdenes ministeriales.
Los arrendamientos mercantiles también son reglamentados:
· La ley del 30 de julio de 1960 dispone que su aplicación es de carácter territorial general.
· El derecho de renovación del arrendamiento se concede solo a los comerciantes franceses y el mantenimiento en la finca a todo ocupante de buena fe sin importar su nacionalidad.
· El derecho de renovación del arrendamiento no es absoluto, el arrendador puede excluirlo pagando una indemnización.
· El alquiler se fija libremente al tomar posesión y, con motivo de la renovación, pertenece al juez fijarlo equitativamente si las partes están en desacuerdo.
· El alquiler es susceptible de ser revisado cada tres años por el juez, a instancias de una de las partes, con la condición de que los índices de los precios hayan variado luego de la última fijación.
El inquilino comerciante puede ceder libremente, no obstante, toda cláusula en contrario, su arrendamiento, al comprador del predio de comercio. Sin embargo, cualquier otra cesión o subarrendamiento está prohibida, salvo cláusula en contrario del arrendamiento o por acuerdo con el arrendador.
ÁGUEDA Ramírez DE Rodríguez
3 de agosto 2020