LOS PRINCIPALES CONTRATOS. El consentimiento en la compraventa (2 de 14)

POR ÀGUEDA RAMÌREZ DE RODRÌGUEZ

EN BARAHONA, (Repùblica Dominicana), Lunes 10 Febrero, 2020: En principio, cada quien es libre para vender o para comprar, para no vender o para no comprar, por lo que una compraventa no será concluida sin que en ello consientan el vendedor y el comprador, aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, el cual descansa sobre la libertad individual, rige para la compraventa igual que para todos los contratos. Sin embargo, esa libertad tiene como límites las reglas de la moral y las necesidades de la sociedad, tales como las restricciones legales que son un obstáculo para la autonomía de la voluntad y los límites que se imponen las partes.

Entre las restricciones legales a la libertad de vender y comprar podemos citar las siguientes:

· La intervención de la autoridad pública, la cual llega a pesar de dos formas: indirectamente, a través de medidas legislativas o reglamentarias, las cuales hacen que en ocasiones la voluntad sea solo aparente, así como directamente, ordenando o prohibiendo vender, lo cual lleva consigo la prohibición de comprar.

· Compraventas prohibidas como las de objetos que chocan con la moral o con la seguridad y la salud pública o las de productos cuyo monopolio se reserva el Estado; compraventas sometidas a autorización administrativa como las ventas de armas, las de inmuebles clasificados por su interés artístico y otras; las reglamentadas como las de control de cambio y el control de precios.

· Forzosas, como las motivadas por el interés público en materia inmobiliaria, las expropiaciones por causa de utilidad pública y el delito de negarse a vender las mercaderías disponibles, el cual el legislador económico ha erigido en delito correccional. Esta obligación de vender a veces es impuesta para proteger intereses privados, como las de un acreedor o un condómino.

· Ventas reservadas a ciertos compradores o adquisición preferente: cuando una persona se beneficia de un derecho de adquisición preferente, el propietario que quiera vender está obligado a hacerle un ofrecimiento de venta y solo recobra su libertad de elegir comprador si la oferta es rechazada.

El derecho de ejercer el retracto confiere a su titular la facultad de sustituir al comprador. El antiguo derecho francés conocía un gran número de retractos, los redactores del Código Civil conservaron tres: el litigioso, el de coherederos y el de comuneros. Leyes posteriores establecen otros retractos, tales como: el de adquisición preferente, el derecho del Estado en los compraventas de inmuebles o de fondos de comercio, y el de arrepentimiento que se concede al autor sobre la propiedad literaria o artística, mediante el cual puede recobrar el derecho de explotación de su obra al cesionario.

Entre las restricciones convencionales a la libertad de vender y comprar, los hermanos Mazeaud citan las siguientes:

· Acuerdos entre productores quienes, para no hacerse competencia, adoptan acciones tales como repartir entre ellos el mercado en zonas de venta, fijación de un precio mínimo, limitación de la venta de cierto producto por año, etc.

· El precio fijo o mínimo al comprador mediante el cual el vendedor prohíbe al comprador revender a un precio distinto al que le fija o a un precio inferior, tal era la costumbre en las ventas que se denominaban de marca, porque el fabricante las pone en ellas.

· Mediante la cláusula de exclusividad de venta, el vendedor impone al comprador una prohibición que puede ser de revender fuera de cierto perímetro, zonas o a ciertos intermediarios, pudiendo el vendedor comprometerse con el comprador, quien será su concesionario, a no vender a otra persona dentro de su región. La jurisprudencia admite la validez de este tipo de cláusulas y los tribunales hacen que surtan el mismo efecto para los subadquirientes.

· La convención de adquisición preferente o pacto de preferencia, promesa unilateral de venta: el propietario de una cosa puede comprometerse con una persona a no vender sin ofrecerle al comprador, cláusula muy usada entre accionistas, la cual estipula que las

acciones no podrán ser cedidas a terceros sin antes haber sido ofrecidas a los demás accionistas.

· Mediante restricciones convencionales a la libertad de comprar, frecuentemente el productor estipula que el comprador, ya sea intermediario o usuario, no se dirigirá a otro proveedor. Es la cláusula exclusiva de suministro impuesta siempre, sobre todo por el proveedor a los compradores, llamado contrato de cerveza.

· Las restricciones convencionales a la libertad de vender y comprar no atentan contra la autonomía de la voluntad: el vendedor y el comprador han aceptado libremente. La libertad de vender y comprar desaparece ante las restricciones impuestas por el legislador.

Sobre el carácter consensual de la compraventa, los hermanos Mazeaud nos explican que el contrato de compraventa es un contrato consensual, no obstante la existencia de ciertas compraventas excepcionales cuya validez exige la redacción de un documento u otra formalidad. Por otra parte, la obligación de proceder a algunas formalidades de publicidad, en compraventas en las que hallan impuestas atenúa el alcance del consentimiento.

Acerca del principio del consensualismo, su aplicación a la compraventa es necesario salvo raras excepciones, ya que el consentimiento del vendedor y del comprador es suficiente para unir a las partes en ausencia de toda formalidad siendo, como la mayoría de los contratos, la compraventa un contrato consensual que se perfecciona sin ninguna solemnidad.

La exclusión de las solemnidades y la exclusión de la entrega de la cosa y del pago del precio asegura la rapidez de las transacciones, ventaja que tiene como contrapartida tres tipos de inconvenientes, los cuales se relacionan con las dificultades de interpretación y de prueba del contrato y de su ignorancia por los terceros.

Concluido sin un documento, el contrato de compraventa suscita dificultades de interpretación, ya que la intención de los contratantes permanece incierta por lo que, para facilitar la interpretación, el Código Civil dispone que en la duda, la convención se interpreta contra el acreedor y en favor del deudor.

Acerca de la prueba de la existencia de un contrato de compraventa y sobre todo de su contenido, los hermanos Mazeaud explican que sin un documento resulta difícil, por lo cual se precisa de algunas precauciones y en todos los casos de la redacción de un documento cuya ausencia no resta validez al contrato.

El intercambio de consentimientos entre vendedor y comprador que perfecciona la compraventa sigue ignorado por los terceros si no se lleva a su conocimiento mediante una publicidad, la cual no es posible sin la redacción de un documento, único susceptible de ser publicado. Con el fin de garantizar a terceros que el objeto que se quiere vender es de la propiedad del vendedor, el legislador ha organizado la publicidad la cual, especialmente de los inmuebles, debe ser una escritura notarial. A falta de ello, la compraventa es válida y surte sus efectos entre las partes y es oponible a terceros.

Hay convenciones que retrasan la perfección de la compraventa hasta el cumplimiento de una formalidad como por ejemplo el “compromiso de venta”, por lo que la regla del consensualismo no impide que las partes subordinen la formación del contrato al cumplimiento de una formalidad, como por ejemplo el otorgamiento de una escritura notarial, la cual no transforma la venta en un contrato solemne, pero puede retrasar el cambio de sus consentimientos que serán perfeccionados mediante firmas de la escritura notarial.

Es frecuente en las ventas de inmuebles y de fondos de comercio redactar un documento privado denominado “compromiso”, en el cual las partes puntualizan las condiciones de la compraventa, las partes y el precio, y agregan que la misma se “otorgará” por un documento auténtico notarial, pero puede que el compromiso sea susceptible de tres interpretaciones, las cuales dependen de la intención de las partes:

a) Si mediante el compromiso las partes han querido concluir el contrato de compraventa en las condiciones estipuladas unidos a su doble promesa de comprar y de vender al firmar el compromiso, la escritura notarial que se han obligado a firmar solo servirá para

facilitar la prueba y para permitir la publicidad. Si una de las partes se niega a otorgar la compraventa, la otra podrá forzarla por medio de los tribunales pero de todos modos las obligaciones pesan sobre el comprador y el vendedor. Cada una de las partes o una de ellas habrá podido reservarse en el compromiso la facultad de retractación o de renunciar a la compraventa pagando lo que constituye una pena o arras, lo que lleva consigo una resolución retroactiva de la compraventa. Si las partes no se reservan esa facultad e incumplen lo prometido, el compromiso se convierte en un contrato definitivo.

b) Cuando el compromiso es un simple proyecto las partes han querido reservar su decisión definitiva hasta la redacción y la firma de la escritura notarial, no contiene la promesa de vender ni de comprar y cada una de las partes sigue siendo libre para obligarse o para negarse a firmar la escritura notarial. Si los términos del compromiso no revelan si las partes han querido desde el instante o más adelante por la firma de la escritura notarial, debe considerarse que la compraventa ha quedado concluida y, por ser consensual el contrato de compraventa, la escritura notarial se exige solo con vistas a la prueba y a la publicidad.

c) Es posible que en el compromiso una de las partes se haya obligado a vender o a comprar, una promesa unilateral de venta o de compra que obliga a su autor pero deja al otro contratante la facultad de aceptarlo o rechazarla, es decir, firmar o no la escritura notarial.

Hay excepciones al principio del consensualismo, como lo son ciertas ventas con carácter de contratos solemnes, cuya validez está subordinada a la redacción de un documento o de otra formalidad. A tal respecto, los hermanos Mazeaud explican que algunos contratos de compraventa no pueden ser concluidos sin un documento, a falta del cual el contrato es nulo como en los siguientes casos:

· La compraventa de un fondo de comercio cuya nulidad que sanciona el incumplimiento de las formalidades es facultativa de los jueces.

· La cesión de una patente de invención, para la cual se exige un documento bajo pena de nulidad.

Acerca de la compraventa de buques, barcos fluviales y aeronaves, la legislación no aclara si la falta de un documento conlleva su nulidad, ya que los textos que organizan la publicidad de la transmisión de tales bienes muebles matriculados no precisan si el documento se exige solo para la prueba y la publicidad del contrato o también para su validez por lo que, salvo disposición expresa que denuncie la nulidad, debe prevalecer el principio del consentimiento.

En ocasiones, la validez de la compraventa está sometida a formalidades distintas a la redacción de un documento, las cuales tienen a veces por objeto proteger al vendedor o a sus acreedores, como en los siguientes casos:

· La venta en pública subasta en la cual se quiere asegurar la sinceridad y la libertad de las posturas a fin de obtener un precio más elevado, como la venta de los bienes de un menor.

· La venta de un inmueble sujeto a una sucesión aceptada bajo beneficio de inventario.

· La venta del inmueble de un quebrado o de un deudor sujeto a regulación judicial.

· El remate de bienes embargados.

· La venta de bienes dotales.

· La venta de bienes indivisos.

Algunas de estas ventas solo pueden ser efectuadas en pública subasta, como la de los bienes de un menor.

En otras ocasiones, las formalidades se exigen para favorecer al comprador. Así, a fin de permitir al comprador de una parcelación conocer La reglamentación que deberá observar para construir, el vendedor y la Administración están obligados a darle traslado del certificado de urbanismo, siendo la sanción la nulidad de la compraventa.

Las compraventas solemnes reducen la esfera del consensualismo y las sometidas a publicidad disminuyen su alcance. Es así porque, cuando un contrato de compraventa esté sometido a algunas formalidades de publicidad su ausencia no influye sobre su validez y el contrato, publicado o no, obliga al vendedor y al comprador pero, si la publicidad exigida por la ley no se efectúa, la compraventa es inoponible a terceros y el comprador corre un peligro considerable, ya que sufrirá evicción ante un segundo adquiriente que haya publicado.