LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. El contrato de empresa de la edificación (16 de 26)
POR ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
EN BARAHONA, (Repùblica Dominicana), Lunes 21 Sept., 2020: Los artículos 1792, 1799 y el 2270 del Código civil contienen reglas particulares para el contrato de empresa de construcción, de instalación o de conservación de edificios. Sin embargo, el artículo 1794 del Código civil que permite al dueño de la obra la rescisión unilateral del ajuste por precio alzado ha sido extendido por la jurisprudencia a todo ajuste alzado de empresa, siendo especial para el contrato de empresa de construcción, con exclusión de la empresa de instalación o de conservación de edificios, el 1793. El 1792 regula la carga de la prueba. En el presente apartado, los hermanos Mazeaud nos presentan tales reglas:
· La regla del articulo 1793 sobre las modificaciones introducidas en al plan de trabajos en el contrato de empresa de construcción ajustado al precio alzado.
· Responsabilidad decenal de los arquitectos y de los contratistas.
· La acción directa de los obreros del contratista.
· Los subcontratistas.
El ajuste por precio alzado fija definitivamente los trabajos que habrán de ejecutarse, así como el precio total de la obra, y toda modificación en los planes o en el presupuesto debe ser aprobada por el dueño, cuya prueba debe presentar el contratista, regla que constituye la aplicación de la teoría general de las obligaciones del contrato de empresa. Cuando tales modificaciones llevan consigo un aumento del precio, el artículo 1793 establece dos requisitos:
· La prueba de la aprobación solo puede ser presentada por un documento que no puede ser reemplazado por un principio de prueba por escrito.
· El precio de los nuevos trabajos debe ser aprobado expresamente por el propietario.
Esa doble exigencia tiende a proteger al dueño que haya tratado alzadamente y que no quiera tener que soportar sorpresas ni eventualidades.
El artículo 1793 del Código civil es aplicable solo a los trabajos de construcción, por ser los más importantes, y solamente en el ajuste por precio alzado puro y simple.
El Código de las obligaciones del arquitecto les impone la obligación, cualesquiera que sean el ajuste y la naturaleza de los trabajos, de advertir al cliente sobre todo aumento resultante de las modificaciones que éste haya exigido luego de la confección del presupuesto, y el artículo 1793 del Código civil les prohíbe obtener “ningún aumento de precio” de cualquier clase que sea, porque se situaría en el terreno del enriquecimiento sin causa.
Sobre la responsabilidad de los arquitectos y de los contratistas, los hermanos Mazeaud nos explican que, a principios del siglo diecinueve, las profesiones del arquitecto y del contratista de obras estaban todavía confundidas, porque los contratistas solían suministrar por sí mismos los planos. En el curso del siglo diecinueve las dos profesiones se diferenciaron claramente:
· El arquitecto, quien debe ser titular de un diploma, ejerce una profesión liberal: está encargado de la concepción dela obra, así como de la dirección y de la vigilancia de los trabajos.
· El contratista de obras ejerce una profesión mercantil, ejecuta trabajos previstos por el arquitecto bajo su dirección.
Está prohibida la acumulación de ambas actividades:
· Un contratista, a falta de título, no podrá ejercer la profesión de arquitecto.
· Un arquitecto no podrá ser contratista, industrial o proveedor de materiales de construcción.
Al arquitecto le está prohibido recibir remuneración de alguien distinto del cliente, especialmente del contratista.
En principio, el arquitecto no es un mandatario de su cliente: lo asesora pero no lo representa. Los textos legales que reglamentan la profesión del arquitecto lo indican claramente: “prepara los proyectos de ajuste que haya de celebrar el cliente con los contratistas”, y el Código civil regula las obligaciones del arquitecto junto con las del contratista, en el título del contrato de empresa y no en el título del mandato.
El cliente puede dar mandato al arquitecto para tratar con los contratistas, mandato que el legislador reconoce como válido al puntualizar que es necesario un poder especial para que el arquitecto pueda efectuar pagos en nombre de su cliente, hallándose así sometido a las obligaciones que resulten del mandato.
Con los progresos de la técnica en cada una de las ramas de la empresa de la edificación, resulta difícil para el arquitecto prescindir del concurso de ingenieros especializados.
Los arquitectos tienen gabinetes de estudios o se dirigen a ingenieros, o el propietario elige, de acuerdo con el arquitecto, un ingeniero asesor. Dentro de esa colaboración, es difícil definir exactamente los papeles respectivos del arquitecto y del ingeniero.
Cuando el ingeniero trabaje por cuanta del contratista (arquitecto), éste último conserva la inspección, la supervisión y la dirección de los trabajos, y para ciertos trabajos en los cuales sea preponderante la parte técnica, el arquitecto es solo asesor, por ser el ingeniero el verdadero director de la obra.
Con respecto a terceros, los arquitectos y los contratistas están obligados dentro de los términos del derecho común de la responsabilidad delictual y cuasidelictual, por lo que la víctima puede demandar al propietario del inmueble o al autor del daño, obligado en virtud del artículo 1382 del Código civil. Los terceros, para los cuales el contrato de empresa res inter alios acta (cosa realizada entre otros), tienen derecho a ser indemnizados por todo perjuicio resultante de una culpa cualquiera.
De conformidad con el derecho común, un tercero víctima tiene un plazo de treinta años para proceder contra el arquitecto o el contratista a partir de la realización del daño, salvo el juego de la prescripción penal si la culpa constituye una infracción punible.
Los artículos 1792 y 2270 del Código civil prevén la responsabilidad que pesa sobre los arquitectos o contratistas en relación con el dueño de la obra en un contrato de empresa, para lo cual conviene determinar las personas responsables con respecto a:
· Las personas responsables.
· La carga de la prueba.
· La duración de la responsabilidad.
· La responsabilidad mancomunada o “IN SOLIDUM” del arquitecto y del contratista.
· Convenciones de responsabilidad.
En sus artículos 1792 y 2270, el Código civil dicta reglas particulares de responsabilidad para toda persona unida directamente al dueño de la obra por un contrato de empresa referente a la construcción, la instalación o la conservación de edificios, excepto para los asalariados que hayan concertado con el dueño un contrato de trabajo.
Habiendo querido la ley proteger al propietario, los subcontratistas están libres de responsabilidad en sus relaciones con los contratistas, a falta del vínculo de derecho: si el vicio se debe a la culpa del subcontratista, la responsabilidad es del contratista frente al propietario.
Los ingenieros que hayan colaborado en la edificación del inmueble están sometidos a la responsabilidad del arquitecto si han concluido con el propietario un contrato de empresa. Ocurre de modo distinto si son los asesores del contratista, a falta de relación jurídica con el dueño de la obra.
La obligación de ejecutar el trabajo y de ejecutarlo sin deficiencias constituye una obligación de resultado: el dueño debe probar el vicio o defecto de construcción, pero no tiene que probar la culpa que sea su origen. Es el contratista quien, para liberarse de su responsabilidad, debe probar una causa ajena, principio en derecho común del contrato de empresa, aplicable al de la edificación.
La posición de la jurisprudencia es diferente, los tribunales descubren en el artículo 1792 del Código civil una regla particular de prueba; solamente en los casos previstos por esa disposición el dueño no tiene que probar la culpa del arquitecto o del contratista: fuera de la esfera de aplicación del precepto legal, el dueño debe probar el vicio y también la culpa.
El artículo 1792 del Código civil equipara a los vicios de construcción los vicios del suelo por lo que, antes de edificar, el arquitecto y el constructor deben asegurarse de la calidad del terreno sobre el cual descasará la construcción, debiendo responder de los vicios del trabajo y de los del terreno.
Reunidos tales requisitos, el arquitecto y el contratista solo podrán liberarse de su responsabilidad
probando una culpa ajena.
Los artículos 1792 y 2270 del Código civil fijan en diez años la duración de la responsabilidad de arquitectos y de contratistas:
· El artículo 1792 exige ciertos requisitos en cuanto a la naturaleza del ajuste de la construcción y de los trabajos, y en cuanto a la pérdida.
· En el artículo 2270 los redactores se limitaron a comprender “las obras mayores que hayan hecho o dirigido los contratistas o los arquitectos”.
La jurisprudencia concede la preferencia al artículo 2270, por lo que solo establece un requisito para que rija el plazo de diez años: que la responsabilidad surja de la ejecución de obras mayores, única distinción a tenerse en cuenta para su aplicación.
La Corte de casación deja a los jueces del fondo la libertad para calificar la obra según su importancia.
Las obras mayores comprenden, además de los trabajos de construcción, los importantes de instalación (calefacción y ascensores) o de reparaciones que conciernen a las partes fundamentales, tales como la armazón.
En el derecho común del contrato de empresa, la responsabilidad del contratista es diferente según se trate de un vicio aparente o de un vicio oculto: la recepción libera al contratista de los vicios aparentes pero no de los ocultos. En este caso, el dueño debe ejercer su acción dentro de un breve plazo luego del descubrimiento del defecto.
Los tribunales aplican las mismas reglas para los vicios aparentes que para los ocultos en las obras mayores. En materia de obras menores, las dos categorías de vicios son tratadas de forma diferente.
La recepción solo libera al contratista de edificios por los vicios aparentes cuando sean relativos a las obras mayores: el contratista sigue siendo responsable de los vicios durante diez años, siendo su responsabilidad mucho más pesada con respecto a los vicios aparentes que la del contratista ordinario. La jurisprudencia decide que, en materia de obras mayores, la responsabilidad del arquitecto cesa después de los diez años, se trate de vicios ocultos o aparentes.
La victima del vicio de construcción tiene una acción contra el propietario del inmueble, acción contractual si la víctima es inquilino y cuasidelictual basada sobre el artículo 1386 del Código civil si es un tercero. Tal acción está sometida a la prescripción de treinta años. Demandado por la víctima, el dueño emplazará por garantía al arquitecto o al contratista que considere responsable, y la jurisprudencia no admite que le sea opuesto el plazo de los diez años para desechar esa acción.
Cuando se trata de obras menores, la responsabilidad de los arquitectos y de los contratistas de edificios es la de todos los contratistas: se liberan por la recepción si el vicio es aparente, pero no si el vicio es oculto. Cuando se trata de obras mayores, la recepción no libera nunca a los arquitectos y contratistas de edificios, quienes siguen siendo responsables en todos los casos durante diez años.
La naturaleza y el punto de partida de los plazos son diferentes según se trate de obras mayores o menores:
· Para obras menores, el plazo es de prescripción, ya que la Corte de casación, por aplicar la regla “Contra non valentem agere non currir praescriptio” (la prescripción no corre para quien no puede ejercer la acción), fija el punto de partida del plazo en el día del conocimiento del vicio.
· Para las obras mayores, el plazo de diez años por cualquier tipo de vicio perentorio al cual la Corte de casación fija como punto de partida en el día de la recepción.
El arquitecto y el contratista están unidos al dueño de la obra por tratos diferentes, por lo que su responsabilidad no es solidaria, cada uno responde de su propia culpa y es posible que solo uno de ellos haya cometido una imprudencia o negligencia.
Condenado a la totalidad, el arquitecto o el contratista puede tener una repetición (reclamo) contra el otro:
· Cuando solo se haya probado una culpa contra el uno y contra el otro, la jurisprudencia divide la responsabilidad en sus relaciones reciprocas, según la gravedad respectiva de las dos culpas.
· Cuando solo se haya probado la culpa de uno de ellos, por ser presunta la culpabilidad del otro, el primero soporta, en sus relaciones reciprocas, todo el peso de la responsabilidad.
· Cuando, siendo presuntas ambas responsabilidades, ninguno puede probar una culpa del otro, la responsabilidad en sus relaciones recíprocas se divide por mitad.
La acción de repetición del arquitecto o del contratista es una acción de responsabilidad delictual porque entre ellos no hay vínculo contractual.
En cuanto a las convenciones de responsabilidad, la jurisprudencia no admite, en principio, las que supriman o disminuyan la responsabilidad de los arquitectos o contratistas, en razón del peligro que representan para el público los vicios de los edificios. Sin embargo, permite la limitación de la responsabilidad en el tiempo, con la condición de que el plazo concedido sea suficiente para permitir al dueño cerciorarse de la solidez de la construcción.
Incluso limitada a diez años para las obras mayores, la responsabilidad de arquitectos y contratistas es muy gravosa. El decreto del 31 de mayo de 1943 ha sometido a los arquitectos a un doble seguro obligatorio:
· Un seguro general contra todas las consecuencias resultantes de las misiones que no impliquen ejecución del trabajo o que impliquen ejecución de trabajos de un costo inferior a diez mil francos nuevos (sic).
· Un seguro especial cada vez que se encarguen de una misión que entrañe la ejecución de trabajos de un costo más elevado.
Los obreros del contratista, cuando no se les abonen sus salarios, pueden ejercer, por aplicación del artículo 1166 del Código civil, la acción oblicua contra el dueño de la obra deudor de su propio deudor contratista, pero con el concurso de los demás acreedores. Para la jurisprudencia, el artículo 1798 del Código civil crea a favor de los obreros una acción directa contra la persona que haya encargado los trabajos, interpretación consagrada por el legislador en el artículo 47 del libro uno del Código de trabajo.
No se origina relación contractual entre el dueño y el subcontratista salvo que trabaje manualmente él mismo, por lo que no tiene contra él acción directa y solo compromete su responsabilidad en el terreno delictual.
Se reserva el nombre del “contratista de segunda mano” a la subcontrata en la que el subcontratista suministra únicamente la manos de obra. El contratista, para reclutar la mano de obra necesaria para la ejecución de los trabajos, se dirige a un “jefe de obreros” llamado también cuadrillero o destajero.