LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Transmisión y extinción del arrendamiento rústico. Aparcería. Arrendamiento de caza y de pesca (12 de 26)

EN BARAHONA, (Repùblica Dominicana), 26 agosto, 2020; El arrendamiento rústico es un contrato concluido (concertado) intuito personae (en atención a la persona) unido a la persona del arrendatario que sea titular del mismo, aunque el legislador ha hecho del mismo, adoptando ciertas precauciones, un derecho familiar capaz de beneficiar a los parientes próximos del arrendatario.

La transmisión del derecho del arrendador obedece a las reglas del derecho común: los herederos a título singular tienen la obligación de “mantener el arrendamiento”, las cláusulas en contrario son nulas, y obedece a reglas especiales dependiendo de si la transmisión es entre vivos o si es por causa de muerte.

Cuando el estatuto de los arrendamientos rústicos concedió al arrendatario prerrogativas como el derecho de adquisición preferente y de la renovación, como contrapartida prohibió las cesiones y los subarrendamientos, para impedir toda especulación: el arrendamiento rústico y todas las ventajas unidas a él deben seguir siendo estructuralmente personales, pero el legislador ha introducido a tales prohibiciones dos excepciones:

1era. El artículo 832 del Código rural permite la cesión del arrendamiento en provecho de los hijos o nietos mayores de edad del arrendatario, con la autorización del arrendador y, en caso de ser negada tal autorización, el arrendatario llevará el conflicto ante el tribunal paritario, el cual autorizará la cesión si estima que el hijo o el nieto es capaz de explotar el fundo.

2da. La aportación a una cooperativa agrícola, la cual permite al arrendatario ejercer su derecho de recuperación como miembro de una cooperativa de cultivo, al tiempo que autoriza al arrendatario para aportar su derecho de arrendamiento a una sociedad cooperativa de cultivo, a una sociedad civil de explotación agrícola o a una asociación de propietarios o de explotadores. A falta de acuerdo con el arrendador, el arrendatario debe obtener la autorización del tribunal paritario.

La Corte de casación afirma en su tesis que el derecho al arrendamiento rústico no ingresa en la comunidad conyugal, con lo que acentúa su carácter personal.

Para la transmisión por causa de muerte, pueden exigir la rescisión del arrendamiento:

· Los derechohabientes del arrendatario dentro de los seis meses del fallecimiento de su causante.

· El arrendador, aun contra la voluntad de los sucesores del arrendatario.

· Por excepción, el cónyuge, los ascendientes, y los descendientes que tengan al menos dieciséis años en el día del fallecimiento se benefician del derecho de su causante, con la condición de que hayan habitado o cultivado la explotación con él, o que justifiquen un conjunto de conocimientos teóricos y prácticos.

Sobre la extinción del arrendamiento rústico, los hermanos Mazeaud señalan sus diversas causas:

· El acuerdo de las voluntades, el cual debe manifestarse en el curso del arrendamiento, ya que toda cláusula del arrendamiento rústico que prevea por anticipado su extinción o que señale para el mismo una duración menor de los nueve años es nula.

· El fallecimiento del arrendatario, que permite a sus herederos exigir la rescisión en todos los casos con la misma facultad para el arrendador, salvo que exista el cónyuge, ascendientes o descendientes que reúnan ciertos requisitos.

· La destrucción del inmueble cuando sea total por caso fortuito.

· El incumplimiento culposo de las obligaciones por una de las partes, que permite a la otra exigir la resolución.

El estatuto del arrendamiento rústico deroga la regla del derecho común sobre su duración, al conceder al arrendatario el derecho de la renovación de su arrendamiento y otros tales como: cualquiera que sea el término estipulado, el arrendamiento debe durar al menos nueve años, disposición imperativa que tiene por finalidad garantizar la seguridad del arrendatario y la buena explotación de las tierras, por lo que será posible concluir válidamente un arrendamiento rústico

por una duración superior. A falta de estipulación, el arrendamiento se estima concertado “por el tiempo que sea necesario a fin de que el arrendatario recoja todos los frutos de la heredad arrendada”.

En el arrendamiento rústico, arrendador y arrendatario que quieran poner fin a sus relaciones a la llegada del término, deben darse aviso con dieciocho meses de anticipación.

Los arrendamientos rústicos regidos por el estatuto están sometidos a su expiración, a “renovación”, siéndole aplicables las reglas de la renovación incluso si no se ha dado aviso y en condiciones diferentes de las del arrendamiento antiguo.

La renovación a la expiración de un arrendamiento rústico opera en favor del arrendatario, ya que continuará en la finca hasta su muerte o hasta que decida no renovarlo, porque un nuevo arrendamiento reemplaza al anterior en tanto que el arrendador no tenga motivo justificado para dar aviso. El arrendador debe sufrir la renovación del arrendamiento, el cual no puede transmitirse salvo las excepciones previstas a favor de la familia.

Sobre la naturaleza jurídica del derecho a la renovación y condiciones del arrendamiento renovado, los hermanos Mazeaud nos explican lo siguiente:

1ro. Con la renovación se perfecciona un nuevo arrendamiento por ser diferentes las condiciones del antiguo, según los artículos 838 párrafo segundo y 843 del Código rural. A falta de acuerdo entre las partes, la duración del nuevo arrendamiento se fija en nueve años, las condiciones son las del contrato tipo aprobado por el prefecto, y es el tribunal paritario el que fija el precio.

La jurisprudencia atribuye competencia al tribunal paritario para determinar las cláusulas particulares accesorias que deban agregarse a las del contrato tipo en el arrendamiento renovado.

2do. El nuevo arrendamiento que une a las partes después de la renovación presenta un carácter híbrido:

· Es de naturaleza legal, por ser impuesto al arrendador y porque, a falta de acuerdo entre las partes, sus condiciones son fijadas imperativamente por la ley, por la autoridad administrativa y por el tribunal paritario.

· Es de naturaleza convencional, porque las partes pueden ponerse de acuerdo, dentro de los límites legales, acerca del precio y de las demás condiciones.

El derecho a la renovación es un derecho unido a la persona del arrendatario, por lo tanto incesible que ni siquiera entra a la comunidad conyugal. Sin embargo, es susceptible de ser cedido entre vivos o por causa de muerte, pudiendo permanecer la explotación en la familia del arrendatario mientras existan descendientes que continúen el cultivo, por lo que se puede hablar de “propiedad del cultivador”.

Para beneficiarse del derecho a la renovación, el arrendatario debe haber cumplido con sus obligaciones y el legislador ha limitado imperativamente las causas de denegación de la renovación, como son ciertos incumplimientos culposos que enumera el artículo 840 del código rural:

· Dos faltas de pago de rentas pese a la constitución en mora.

· Maniobras capaces de comprometer la buena explotación del fundo.

· Negativa a aplicar las medidas de mejoras de los cultivos y de la cría de ganado preconizadas por la mayoría de los tres cuartos de los votos por la comisión consultiva de los arrendamientos rústicos.

· El hecho de que el arrendatario no haya informado al arrendador que tenía otras explotaciones o el hecho de que haya sido constituido en mora por el prefecto para poner fin a una acumulación de explotaciones, salvo que asuma el compromiso de instalar a un descendiente dentro de los tres

años como explotador separado.

El legislador ha permitido al propietario la recuperación del bien arrendado:

· Por las necesidades de la vivienda sobre los intereses de la agricultura, la parte necesaria para la construcción para el uso de él o de su familia, de una casa para habitación con dependencias y jardín. El tribunal paritario fallará sobre la reducción de las rentas.

· Para explotarlo él mismo o para colocar a un hijo, aún si es ya propietario o usufructuario de otro bien que constituya una explotación que cultive personalmente con su familia.

Si la recupera para un hijo o una hija mayores de edad, quien reciba el bien debe explotarlo personalmente y habitarla durante nueve años. La recuperación puede ser a fortiori (con mayor motivo) al final de cada trienio si el arrendamiento concede esa facultad. Si el arrendador vende el fundo, el comprador no se beneficia del derecho de recuperación para un hijo.

Si el arrendador pretende usar el derecho de recuperación sin reunir los requisitos, el arrendatario puede negarse a desalojar la finca y puede además, si no explota personalmente durante nueve años, obtener su reintegro y el resarcimiento de los daños y perjuicios.

La extinción del arrendamiento rústico tiene como consecuencia el pago de indemnizaciones a cargo, tanto del arrendador como del arrendatario:

· Indemnización al arrendatario saliente por construcciones o mejoras fijadas por el artículo 848 del Código rural para los edificios y obras por la suma que costaron en el momento de la explotación del arrendamiento, con deducción de la amortización correspondiente a la vetustez, salvo modificación por el tribunal paritario.

· Indemnización debida por el arrendatario saliente frente al arrendador cuando haya explotado mal o deteriorado la finca, así como al nuevo arrendatario, a quien debe dar alojamiento conveniente y toda suerte de facilidades para los trabajos del año siguiente según la costumbre del lugar.

· El arrendatario entrante tiene la obligación para con el saliente de permitirle que levante sus cosechas y el saliente debe dejar pajas y abonos del año si las recibió a su entrada en el goce.

La aparcería, definida como arrendamiento por aparcería o arrendamiento con parte de los frutos, es el contrato por el cual el propietario de un fundo lo da en arrendamiento a un arrendatario llamado medianero o aparcero con una duración determinada, con fines de explotación agrícola, con la distribución de los frutos y de las pérdidas. La participación del arrendador en los resultados de la explotación modifica la naturaleza de la convención, lo cual entraña la existencia de cierto número de reglas particulares de la aparcería.

Practicada en Roma y en la antigua Francia, la aparcería ha sobrevivido en las regiones pobres, por no querer el explotador correr el riesgo de pagar una suma que en malos años podría ser superior a los ingresos de la explotación.

Con mucha frecuencia, la aparcería agrícola va acompañada de una de ganado, contrato por el cual el propietario da en arrendamiento los animales que el aparcero no está en condiciones de adquirir.

Los redactores del Código Civil, por remitirse a las costumbres del lugar, solo dedicaron a la aparcería los artículos, 1763 y 1764. La ley del 18 de julio de 1889, cuyas disposiciones fueron supletorias, reglamentó con mayor amplitud este contrato. El legislador esperaba desarrollar la aparcería, por parecer una aplicación afortunada de la asociación del capital y el trabajo.

Las disposiciones del Código rural actual contienen el “estatuto del arrendamiento agrícola y de la aparcería”, el cual concede facultad a las partes para convertir la aparcería en arrendamiento, y algunas reglas imperativas favorables para los medianeros que han mejorado su situación, al tiempo que han establecido la igualdad entre las partes.

El contrato de aparcería es de naturaleza especial, ya que siendo un arrendamiento rústico, participa de la sociedad y del arrendamiento de servicios.

Los textos legales presentan la aparcería como un arrendamiento rústico, tales son el Código Civil, el Código rural y la ley del 18 de julio de 1889, los cuales califican el contrato de aparcería como contrato de arrendamiento y las partes como arrendador y arrendatario. Por lo demás, en

la aparcería se encuentran elementos esenciales del arrendamiento de cosas, como el pago de un precio como contrapartida de su disfrute. Sin embargo, las reglas particulares de la aparcería la aproximan al de sociedad aunque no se encuentre en ella la esencia de la sociedad.

Durante el imperio de la ley de 1889, se estaba tentado de comparar la aparcería con el arrendamiento de servicios por conceder en su artículo quinto al arrendador la dirección general de la explotación y la vigilancia de los trabajos, prerrogativa que no creaba una verdadera subordinación del medianero, quien conservaba en la ejecución de sus tareas particulares una autonomía mayor que la de un asalariado.

En principio, las reglas del arrendamiento agrícola se aplican a la aparcería, sobre todo las relativas el derecho de adquisición preferente, las de derecho de renovación y las del derecho de recuperación, reglas particulares que difieren de las del arrendamiento agrícola:

1era. Distribución de los frutos, forma de remuneración asociada a los resultados de la explotación, consistente en la percepción por el aparcero de una parte de ellos.

2da. Control de la cuenta de la explotación, reciproco entre arrendador y arrendatario.

3era. Duración. El contrato debe ser concertado por una duración mínima de nueve años, pero el aparcero puede rescindirlo unilateralmente a la expiración de cada trienio, con la condición de dar aviso por carta certificada dentro de los plazos fijados por la costumbre del lugar.

4ta. Los riesgos. El aparcero soporta su parte de los riesgos en la proporción de su parte de los frutos.

5ta. Extinción. El contrato de aparcería puede ser rescindido por “justos motivos”, entre los cuales figura el desacuerdo entre los socios.

6ta. Prescripción. El artículo 825 del Código rural plantea para el arrendamiento por aparcería la siguiente regla: toda acción prescribe a los cinco años a partir de la salida del medianero. Para el Código Civil, el punto de partida de la prescripción es el vencimiento del contrato.

Cada una de las partes puede imponerle a la otra la conversión de la aparcería en arrendamiento agrícola, de acuerdo al artículo 862 del Código rural, debiendo formularse la demanda con un año de antelación a la expiración de cada trienio. Aunque la conversión pedida por una de las partes sea obligatoria, el tribunal debe conocerla para verificar que se hayan reunido los requisitos y fijar las condiciones nuevas del arrendamiento agrícola.

El aparcero convertido en arrendatario tiene el derecho de tomar en arrendamiento la aparcería viva o muerta (animales y aperos) que pertenezcan al arrendador, así como también el ganado, pero debe pagarlo al contado.

Los arrendamientos de la caza y de la pesca no están sometidos al estatuto del arrendamiento agrícola, y ni siquiera son considerados como arrendamientos rústicos, librándose así de la competencia de los tribunales paritarios, lo que deja a las partes en la mayor libertad, y la Corte de casación considera el arrendamiento de la caza y de la pesca como “un arrendamiento de inmueble considerado en una de sus posibilidades de goce: la caza capturada o muerta”.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ