LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Estatuto del arrendamiento rústico: esfera de aplicación, prueba y formación (10 de 26)
Cuando el conjunto inmobiliario de tierras, casas y otras edificaciones son objeto de una explotación agrícola, se constituye un arrendamiento rústico.
En lo referente a la evolución de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios de bienes rústicos, los hermanos Mazeaud presentan varios momentos y sus características.
Al trazar reglas en su mayoría supletorias, referentes a los arrendamientos rústicos, los redactores del Código Civil francés previeron dos clases de las mismas:
· El arrendamiento agrícola, cuyo alquiler se fijaba en dinero y fue denominado renta.
· La medianía o aparcería, que procuraba al arrendador una remuneración en especie consistente en una parte de los frutos de la cosa arrendada, variable según los resultados de la explotación.
Las reglas del Código Civil, completadas con las de la ley de 1889, permanecieron sin cambio hasta 1943. A partir de 1937, algunas reformas fueron proyectadas por el gobierno denominado Frente popular, con la finalidad de mejorar la situación de los arrendatarios y de los aparceros frente a arrendadores a quienes llamaban “parásitos” porque, siendo dueños de la tierra, no la explotaban. Mediante ese mismo proyecto, durante el gobierno de Vichy propietarios y explotantes fueron agrupados en una “corporación campesina” por la ley del 4 de septiembre de 1943, legislación abrogada por la ordenanza del 17 de octubre de 1945 que incluía el “estatuto del arrendamiento rústico”, a su vez modificado con frecuencia. En la actualidad, está inserta en la codificación realizada por el decreto del 16 de abril de 1955 llamado Código rural, cuyo libro sexto está dividido en seis títulos:
· Estatuto del arrendamiento agrícola y de la aparcería.
· Aparcería de ganado.
· Arrendamiento con dominio reintegrable, el cual solo se practica en la parte occidental de Gran Bretaña, caracterizado por el derecho de superficie concedido al arrendamiento sobre las construcciones o plantaciones que haya efectuado y de las que el propietario del suelo debe indemnizarlo al final del arrendamiento.
· Plantación a primeras cepas que, en camino a la desaparición, ha sido practicado solo en algunas regiones, teniendo por finalidad permitir el cultivo de la vid.
· Arrendamiento enfitéutico, el cual se caracteriza por su duración y por el derecho real que le confiere al arrendatario.
· Locaciones de jardines familiares, con reglas excepcionales que los favorecen en razón de su interés social.
La nueva reglamentación de los arrendamientos agrícolas y de la aparcería presenta cuatro caracteres esenciales:
· Sus reglas son de aplicación general: todos los arrendamientos rústicos están comprendidos en su estatuto, salvo derogación expresa. Sin embargo, disposiciones del Código Civil continúan aplicándose en la medida que no sean contrarias al Código rural.
· Las reglas del estatuto del arrendamiento rural son imperativas: no obligan al propietario a arrendar sus tierras pero, si las dejan incultas o abandonadas podrían ser “concedidas” por el prefecto o expropiadas, por lo que están obligados a explotar por sí mismos o a arrendar las tierras. En lugares donde no haya reglas imperativas, la libertad de las partes queda descartada y se aplica el contrato tipo, publicado por orden prefectorial.
· Con la protección a la explotación agrícola, el legislador ha querido proteger al explotante agrícola contra el propietario que se hubiera visto tentado a aprovecharse de la competencia entre los renteros para arrendar sus tierras a precio excesivo. En tal sentido, permite al arrendatario exigir la renovación de su arrendamiento a su expiración sin que el propietario pueda exigir desahucio abonando una indemnización por la evicción. También concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente.
Toda esta protección tiene un carácter rigurosamente personal o familiar, y el arrendatario no puede ceder su arrendamiento, salvo con el control del tribunal paritario a sus hijos o a sus nietos cuando hayan alcanzado la mayoría de edad.
· La organización rural de base corporativa del gobierno de Vichy no ha sido desechada enteramente por el legislador posterior, siendo los conflictos entre arrendador y arrendatario competencia de los tribunales paritarios que funcionan en la sede de cada tribunal de instancia presididos por un juez de instancia y compuesto por un número igual de arrendadores y arrendatarios. En cada departamento, una Comisión consultiva compuesta por arrendadores y arrendatarios prepara los contratos tipo y formula diversas proposiciones que el prefecto publica después de haber sido aprobados.
El arrendamiento agrícola es el contrato por el cual el propietario de un fundo lo da en arrendamiento a su arrendatario llamado rentero, por una duración determinada y mediante un precio llamado renta, con fines de explotación agrícola.
El arrendamiento agrícola constituye el arrendamiento rústico de derecho común, por lo que las reglas trazadas para los mismos se aplican, en principio, a los demás arrendamientos rústicos, salvo especial texto legal derogatorio.
La esfera a la cual se aplica el estatuto del arrendamiento agrícola debe ser concretada en cuanto a:
· La naturaleza del contrato.
· Los inmuebles dados en arrendamiento.
· Los arrendatarios.
· La determinación en el tiempo.
El arrendatario está obligado a realizar un trabajo de cultivo, es decir, a la explotación agrícola propiamente dicha y que supone siempre un trabajo de cultivo de conservación con la concesión del derecho de extraer productos o el de percibir los frutos del fundo y, para aplicar el estatuto del arrendamiento rústico, el legislador ha equiparado los arrendamientos de establecimientos hortícolas, de cultivos de hortalizas o de setas y hasta el arrendamiento para la cría de aves, de estanques para la piscicultura y de la ganadería, los cuales no obstante no ponen a cargo del arrendatario ninguna obligación de cultivo o conservación del fundo.
Sobre los inmuebles dados en arrendamiento, los fundos afectados a la explotación agrícola y los edificios que sirven a la explotación, aun destinados al alojamiento del arrendatario, de su familia y de sus obreros agrícolas, están sometidos a las reglas del arrendamiento rústico quedando fuera de otras reglas del estatuto las pequeñas fincas que tengan una superficie mínima determinada y que no constituyen un cuerpo de granja ni parte esencial de una explotación agrícola.
Sobre los arrendatarios, únicamente los de nacionalidad francesa están protegidos por el estatuto del arrendamiento rústico, el cual concede poderes que exceden los del derecho común, otros tantos atentados contra el derecho del arrendador. Sin embargo, algunos tratados internacionales han extendido a ciertos extranjeros las reglas del estatuto.
Sobre la aplicación en el tiempo, las leyes relativas al arrendamiento rústico se han aplicado inmediatamente, en principio, en todas sus disposiciones hasta a los arrendamientos en curso, aplicación retroactiva necesaria para asegurar una completa eficacia de la nueva legislación. Sin embargo, la duración de los arrendamientos anteriores a la promulgación del estatuto no ha sido llevada automáticamente a nueve años: el articulo 809 párrafo segundo del Código rural excluye la duración de los arrendamientos registrados antes del 13 de julio de 1946.
Disposiciones relativas a la reconstitución de fincas y a la acumulación o la reunión de las explotaciones influyen sobre el arrendamiento rústico en dos vertientes:
1era. Para evitar las consecuencias de la excesiva parcelación de la tierra, el legislador impone a los propietarios de fincas la concentración de las explotaciones rurales.
2da. Movido por la situación de los campesinos que ya no encuentran una finca qué tomar en arrendamiento, prohíbe reunir o acumular varias explotaciones cuya superficie global explotada por la misma persona rebase un mínimo fijado por la Comisión departamental.
Para llevar la concentración de fincas a la permuta de parcelas, y para evitar que el arrendatario hubiera de asumir obligaciones para con el permutante de su arrendador el legislador, mediante el artículo 33 del Código rural deja a elección del arrendatario: obtener el traslado de los efectos del arrendamiento sobre las parcelas adquiridas en permuta por su arrendador o para obtener la rescisión total o parcial del arrendamiento.
El artículo 835 permite al arrendatario efectuar permutas amigables de parcelas que tengan por consecuencia asegurar una mejor explotación, las cuales serán válidas durante el transcurso del arrendamiento.
La ordenanza 1342 del 7 de diciembre de1958 que prohíbe la acumulación de explotaciones agrícolas importantes, agrega al Código rural los artículos 188-1 y 188-9, los cuales limitan el derecho de recuperación del arrendador y más aún el derecho de renovación del arrendatario, pero tales disposiciones solo rigen en los departamentos donde se han creado las comisiones previstas por la ordenanza y su aplicación está limitada a diez años.
Sobre la formación y prueba del contrato de arrendamiento agrícola, los hermanos Mazeaud afirman, citando el artículo 809 párrafo 1 del Código rural, que “los contratos de arrendamiento rústico deberán ser redactados por escrito”.
Sobre la situación de arrendadores y arrendatarios, el artículo 1715 del Código Civil establece una regla común a todos los arrendamientos de inmuebles y, al no haber sido derogado por el estatuto del arrendamiento rústico, continúa rigiendo los arrendamientos agrícolas, por lo que “cualquiera que sea su importe, el arrendamiento agrícola solo puede ser probado por escrito cuando no haya sido cumplido” y el principio de cumplimiento mismo no puede ser demostrado por principio o presunciones, por todo lo cual podemos decir que la prueba del contrato de arrendamiento rústico es el documento que contiene sus términos.
Sin exigir un documento para la validez del arrendamiento, el artículo 809 en su párrafo segundo adopta una solución: el arrendamiento concertado sin documento se considera hecho por nueve años y según las condiciones del contrato tipo establecido por la Comisión consultiva y publicado por orden prefectorial. La prueba no es de forma, sino de fondo, ya que la ley no establece una presunción en cuyos términos las partes, al abstenerse de redactar un documento, habrían querido adaptarse al contrato tipo: obliga a las partes, aunque demuestren su voluntad común en contrario a ajustarse a las cláusulas del contrato tipo, por lo que es posible concluir un arrendamiento sin documento el cual no es nulo, pero las partes están sujetas durante nueve años por el contrato tipo y no por las cláusulas que hubieran aceptado.
Para liberarse del contrato tipo, las partes deben redactar un documento. La administración fiscal exige el sellado de todos los arrendamientos, pero el arrendamiento escrito no sellado no es reemplazado por el contrato tipo.
El articulo 809 en sus párrafos 3 y 4 del Código rural prevé la redacción de un estado de la finca dentro de los tres meses de la entrada en el goce, formalidad que carece de influencia sobre la validez del contrato, pero resulta útil para que arrendador y arrendatario puedan probar los deterioros y mejoras que se produzcan en el curso del arrendamiento. A falta de acuerdo, cada una de las partes puede reclamar por ante el tribunal paritario la designación de un perito para proceder al estado de la finca, costeándole en común.
El artículo 856 del Código rural prohíbe un contrato especial de arrendamiento rústico: el arrendamiento general. El propietario trata con un solo arrendatario, quien a su vez trata con los subarrendatarios sobre cada una de las explotaciones.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
Barahona, 10 de agosto 2020