LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Derecho de adquisición preferente del arrendatario (11 de 26)

 

EN BARAHONA, (República Dominicana), lunes 17 agosto, 2020: El arrendamiento rústico crea obligaciones recíprocas, pero el legislador ha concedido al arrendatario prerrogativas que aproximan su situación a la del titular de un derecho real, tales como las que enumeran los hermanos Mazeaud en su obra Lecciones de derecho civil:

· Derecho a la renovación de su arrendamiento, el cual refuerza su situación frente al arrendador, sin constituir un verdadero derecho real.

· Derecho de adquisición preferente, el cual atenta contra el jus abutendi (el derecho del propietario de un bien a utilizarlo) del propietario con lo que se parece mucho al derecho real sobre la cosa ajena.

El derecho de adquisición preferente es el derecho conferido al arrendatario rústico para sustituir al adquiriente o al futuro adquiriente de la finca puesta en venta por el propietario. Este derecho figuraba ya en el proyecto de ley de 1937, aunque no fue tenido en cuenta por el legislador del 4 de septiembre de 1943.

La ordenanza del 17 de octubre de 1945 hizo de tal derecho la piedra angular del estatuto, consagrándole sus primeros artículos y la ley del 13 de abril de 1946 lo ha extendido a los aparceros y a favor de los profesionales de la agricultura cuando el arrendatario o el aparcero renuncian a su derecho, con la condición de comprometerse a cultivar el predio arrendado a la expiración del arrendamiento, derecho que fue suprimido por la ley del 27 de marzo de 1956.

El derecho de adquisición preferente se ha justificado poniendo de manifiesto que, puesto que el arrendatario paga el valor del predio, es equitativo que la finca no pase a manos extrañas, sino que se convierta en su propiedad.

El derecho de adquisición preferente que entre 1946 y 1956 fue concedido a los profesionales del cultivo no tiene carácter contractual. Hoy en día el único derecho de adquisición preferente aparece como una consecuencia del contrato de arrendamiento impuesto por el legislador, por lo que su naturaleza es contractual aunque resulta de una regla imperativa del legislador y no de la voluntad de las partes.

El derecho de adquisición preferente es oponible a terceros, de donde cabe concluir que se trata de un derecho real cuando se considera con respecto al propietario, ya que suprime una de las prerrogativas esenciales del derecho del propietario, la de disponer a favor de quien quiera, ni siquiera obtener del arrendatario el precio que habría obtenido del tercero a quien deseara vender.

El derecho de adquisición preferente tiene carácter personal y en amplia medida familiar, ya que el legislador ha querido que tal derecho no sea para el arrendatario un instrumento de especulación, por lo que no puede cederlo y si lo ejerce, debe seguir siendo propietario durante por lo menos nueve años.

El derecho de adquisición preferente presenta carácter familiar: de una parte, beneficia a los parientes próximos del arrendatario y, por la otra, no rige contra los parientes consanguíneos o afines del propietario que adquiera (hasta el tercer grado inclusive), salvo que el propio arrendatario sea pariente del propietario dentro del mismo grado, de modo que el legislador ha denegado ese derecho cuando pueda perjudicar a la familia del propietario.

Por constituir el derecho de adquisición preferente un atentado contra los derechos del propietario, el legislador ha reglamentado su ejercicio estableciendo requisitos muy estrictos referentes a diversas cuestiones:

· El bien cedido.

· El modo de enajenación.

· El adquiriente.

· El arrendatario.

Por el requisito referente al bien cedido, las fincas arrendadas de superficie inferior a la fijada por las órdenes preferenciales pueden ser cedidas libremente por su propietario, sin que el arrendatario pueda excepcionar con su derecho de adquisición preferente, por lo que la jurisprudencia decide que la finca cuya superficie debe ser tomada en consideración para determinar si el arrendatario se beneficia del derecho de adquisición preferente no es la parcela puesta en venta, sino el conjunto del fundo arrendado.

En lo relativo a la enajenación, el Código rural subordina el derecho a la adquisición preferente al carácter oneroso de la enajenación, una enajenación a título gratuito no generaría ese derecho. Esta proposición admite excepciones:

· La partición. La transmisión hereditaria permite al arrendatario adquirir el bien si debe llevar consigo una partición. Sin embargo, la regla rige solo para la transmisión que beneficia a parientes del de cujus más allá del tercer grado.

· La permuta que, aun cuando vaya acompañada del pago de un saldo, queda fuera del derecho de adquisición preferente.

En lo relativo al adquiriente, el legislador formula una reserva a favor de los parientes próximos del enajenante. La enajenación no genera el derecho de adquisición preferente del arrendatario cuando se realice a favor de un miembro de la familia del propietario y parientes consanguíneos o afines hasta el tercer grado inclusive, salvo que el arrendatario fuera a su vez pariente o afín del mismo grado.

Con relación al arrendatario que sea adquiriente preferente, el legislador quiere proteger al explotador del fundo contra una eventual recuperación ejercida por un tercero adquiriente, por lo que exige de la persona que ejerza el derecho de adquiriente preferente los siguientes requisitos:

· Que se beneficie del arrendamiento rústico de la finca puesta en venta o de una renovación de ese arrendamiento y qu haya explotado el fundo por sí o por su familia o haber ejercido la profesión agrícola por cinco años.

· Seguir siendo propietario y haberlo explotado durante nueve años.

· No debe haber participado como copropietario en la venta, a menos que se haya reservado expresamente su derecho de adquisición preferente en la escritura de compraventa.

El derecho de adquisición preferente beneficia a una persona moral cuando reúna los requisitos que se exigen a una persona física.

El ejercicio del derecho de adquisición preferente tiene dos consecuencias:

1era. Si la enajenación es una venta amigable, el arrendador debe advertir al arrendatario dos meses antes de la venta, indicándole las condiciones de la venta, especialmente el precio, y el arrendatario tiene plazo de un mes para contestar. Si acepta las condiciones, la compraventa se perfecciona directamente entre ambos por esa aceptación, ya que la notificación de condiciones equivale a una oferta de venta.

Si el arrendatario renuncia su derecho de adquisición preferente con la condición de que la renuncia se haga con conocimiento de causa, el propietario es libre para vender bajo las condiciones propuestas.

Si el arrendatario encuentra excesivas las condiciones de la compraventa, tiene derecho a hacer que las conozca el tribunal paritario el cual indicará, luego de una encuesta y peritaje, el valor en venta de los bienes y las condiciones de venta. Como ni propietario ni arrendatario están obligados a aceptar las condiciones indicadas por el tribunal, el propietario que se niegue a venderle a su arrendatario “renuncia a la venta” y deberá iniciar de nuevo el proceso.

2da. Cuando la venta se realice por adjudicación voluntaria o forzosa, el mecanismo es diferente: el beneficiario del derecho debe ser citado al menos cinco días antes de la fecha de la adjudicación y se le concede un plazo de cinco días luego de la adjudicación para que se conozca su decisión. Si el arrendatario quiere ejercer su derecho, se produce una sustitución o “retracto” mediante el cual sustituye retroactivamente al adjudicatario, quien se encuentra liberado de sus obligaciones.

Sobre las sanciones del derecho de adquisición preferente, los hermanos Mazeaud nos explican que el mismo solo es eficaz si su desconocimiento por el arrendador lleva consigo la nulidad de la compraventa hecha a un tercero, y si el arrendatario tiene posibilidad de sustituir al adquiriente que haya sufrido la evicción. Dentro del derecho positivo, la sanción no es tan completa o en todos los casos en razón de dos preceptos del Código rural:

· Según los términos del artículo 798 del Código rural, el tribunal paritario anula la compraventa y declara al arrendatario “adquiriente en lugar del tercero”, cuando el arrendador haya vendido su fundo antes de la expiración por un precio o en unas condiciones de pago diferentes de las pedidas al beneficiario del derecho, o si le ha exigido al arrendatario condiciones tendentes a impedirle que adquiera.

· El artículo 800 del Código rural en su párrafo segundo dispone que, en todos los demás casos, la sanción consiste en la nulidad de la compraventa con el abono de daños y perjuicios, pero no en la sustitución del adquiriente por el arrendatario, quien excluye al adquiriente, pero no lo sustituye.

El contrato de arrendamiento crea obligaciones para el arrendador y para el arrendatario, cuyo origen puede ser:

· El estatuto del arrendamiento rústico.

· Las disposiciones del Código Civil.

· La voluntad de los contratantes.

Son obligaciones del arrendador rústico:

· Entregar el fundo en buen estado de reparaciones, prohibiendo toda cláusula en contrario que conduzca a que el arrendatario soporte las cargas que, según los términos del estatuto, no deben incumbirle.

· Durante el arrendamiento, asegurar las reparaciones mayores, e igualmente la permanencia y la calidad de las plantaciones.

· Dedicar una parte de la renta a ejecutar obras en las casas donde se alberguen el arrendatario y sus obreros, así como en los edificios de la explotación.

· Pagar las cargas, especialmente la contribución territorial y los seguros.

· Garantía de la cabida establecida por el artículo 1765 del Código Civil, reproducido en el 803 del Código rural.

· Notificación de la enajenación del fundo que coloque al arrendatario en condiciones de ejercer el derecho de adquisición preferente.

Son obligaciones del arrendatario rústico:

· Pagar el precio.

· Usar la cosa según su destino, conservarla y devolverla.

Los autores del estatuto del arrendamiento rústico se negaron a dejar en libertad a las partes para fijar el precio de las rentas, por temor a que, en razón de la dificultad de encontrar buenas explotaciones, los arrendatarios se encontraran a merced de los propietarios.

La idea fundamental del sistema actual es que las partes, para la fijación del importe de las rentas, tienen una libertad muy reducida, por señalar la Administración un máximo y un mínimo que no pueden rebasar, pero la renta no puede ser fijada directamente en cifra determinada de dinero, ya que el arrendador podría soportar el riesgo de las desvalorizaciones y el arrendatario se beneficiaría solo de las alzas sucesivas de las ultimas cosechas, de ahí que la renta puede ser estipulada en especie o en dinero pero, sujetándose en este último caso a un índice sobre el precio de ciertos productos.

Para establecer el valor arrendaticio normal de las explotaciones, la Comisión consultiva fija un máximo y un mínimo, teniendo en cuenta la diversidad de las regiones del departamento, el tipo de explotación y la naturaleza de los cultivos y su clase según la calidad de las tierras. El precio máximo y el mínimo no se fijan en dinero sino en cierta cantidad de productos correspondientes a la producción local o regional, debiendo la Comisión tomar como básico por lo menos cuatro productos para los cultivos generales.

Las cantidades máxima y mínima determinadas por la Comisión no pueden ser superiores o inferiores a las que representaron en 1939 el precio normal de los arrendamientos en la región considerada, ya que el legislador ha querido prohibir toda alza sin relación con los productos agrícolas. Así, los precios de las rentas han quedado bloqueados entre un máximo y un mínimo de los de las rentas de 1939, teniendo en cuenta el alza de los precios de los productos agrícolas. Donde no pudiera utilizarse la referencia de 1939, el valor arrendaticio sería fijado en comparación con las explotaciones similares de regiones más cercanas.

El legislador deja a las partes una libertad muy reducida para la fijación del importe de las rentas, entre el máximo y al mínimo fijados por la orden prefectorial según la región en la cual está situada la explotación, el tipo de explotación, la naturaleza y la clase de cultivo. Las partes fijan el importe de las rentas en uno o varios productos de los previstos en la orden prefectorial, normalmente en proporción de los cultivos, pero el precio puede ser pagadero en especie, en dinero o en partes de ambos, con libertad para elegir el modo de pago en el momento de la conclusión del arrendamiento.

Cada una de las partes tiene la posibilidad de pedir al tribunal paritario la revisión del importe de las rentas, pero no antes del tercer año del arrendamiento y solo surtirá efecto por el resto de la duración del contrato que corra desde el día de la demanda, siendo admisible si el precio es superior o inferior en al menos una décima parte del valor arrendaticio normal del bien.

El Código rural reproduce, en sus artículos 814 y siguientes, las disposiciones de los artículos 1760 e inmediatos del Código Civil que permiten al arrendatario una “remisión” del precio del arrendamiento cuando la cosecha se haya perdido por caso fortuito, la cual rige solo si se ha pedido la mitad de la misma y concierne solo a cosechas no separadas del suelo, salvo de que se haya pactado que el propietario tiene derecho a una cuota en especie.

El estatuto del arrendamiento rústico prohíbe poner a cargo del arrendatario, además de la renta, “ningún canon, prestación o servicio de cualquier naturaleza que sea”, así como tampoco la contribución territorial, las reparaciones extraordinarias o el seguro de los edificios.

El arrendador, para garantía del cobro de la renta, cuenta con un privilegio sobre el mobiliario existente en la finca arrendada: sobre los bienes muebles que sirven para la explotación, y sobre la cosecha del año.

El predio está destinado al cultivo, por lo que el arrendatario tiene la obligación de usar el predio según su destino: utilizar la tierra, conservarla en buen estado, no agotarla.

El arrendatario tiene la doble obligación de devolver la cosa buen estado, o sea, velar por su conservación, para lo cual deberá efectuar reparaciones locativas o de conservación menor cuando no resulten de una causa ajena y la entrega del predio al cumplimiento del arrendamiento.

La ordenanza del 27 de diciembre de 1958 que reglamenta la acumulación y la reunión de explotaciones convierte en obligación del arrendatario Informar al arrendador de toda acumulación de explotación, con motivo de la conclusión o la renovación del arrendamiento, acerca de la situación con respecto a otras explotaciones y de prevenirle, en el curso del arrendamiento, de cualquier cambio ocurrido en esa situación.

Sobre las sanciones por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador y del arrendatario, los hermanos Mazeaud señalan las siguientes: en caso de destrucción total por caso fortuito, se rescinde el arrendamiento. Si la destrucción es parcial, las partes pueden pedir la rescisión o la disminución proporcional del precio. El arrendador tiene siempre derecho a negarse a reponer la finca en el estado anterior.

En caso de incumplimiento culposo, el acreedor podrá oponer la excepción non adimpleti contractus (de contrato no cumplido), así como también exigir la resolución judicial del arrendamiento rústico.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ