LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Sanciones al incumplimiento de las obligaciones del arrendador y del arrendatario (6 de 26)
En su obra Lecciones de derecho civil, los hermanos Mazeaud nos explican que la teoría del riesgo rige para los arrendamientos cuando el cumplimiento de las obligaciones se ha hecho imposible por caso fortuito pero, cuando una u otra de las partes sea culpable por el incumplimiento, el acreedor tiene la elección entre el cumplimiento forzoso y la resolución judicial.
Un acreedor puede obtener el cumplimiento forzoso en especie o por equivalente, regla que se aplica al arrendamiento en los siguientes casos:
· Si el arrendador se niega a proceder a las reparaciones mayores exigidas por la conservación, el inquilino puede exigir a los tribunales que le ordenen efectuarlas o que se le autorice a emprenderlas por sí mismo, pudiendo en caso de urgencia efectuarlas sin autorización judicial y reclamar su importe al arrendador cuando las obras hayan sido hechas a justo precio.
· El arrendador debe, en principio, esperar el término del arrendamiento para exigir al inquilino las reparaciones menores. En el derecho común, una de las partes de un contrato sinalagmático puede negarse a cumplir con sus obligaciones mientras el otro no cumpla con las suyas, es la excepción non adimpleti contractus, derecho o facultad que se da en las obligaciones recíprocas, fundado en el cumplimiento simultáneo de las mismas.
La jurisprudencia se niega a favorecer en un caso al inquilino con esa excepción: el inquilino no tiene derecho a subordinar el pago de los alquileres al cumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendador, solución que revela el deseo de los tribunales de aliviar la situación de los arrendadores.
El crédito del inquilino no es líquido y solo será el día en que un tribunal haya calculado los daños y perjuicios que se le deban por el arrendador. El arrendador en cambio, dispone del derecho de retención cuando, por ser pagadero por adelantado el alquiler, el inquilino pretenda tomar posesión sin abonar el primer vencimiento, porque su crédito es líquido.
El Código Civil prevé la resolución del arrendamiento en razón de la “respectiva culpa del arrendador y del arrendatario en el cumplimiento de sus compromisos”, aplicación al arrendamiento del principio general de la resolución judicial establecido por el Código Civil para los contratos sinalagmáticos, por lo que solo el incumplimiento culposo, el que compromete la responsabilidad del deudor, permite solicitar de los tribunales la resolución, siendo innecesaria la prueba de una imprudencia o de negligencia cuando la obligación incumplida sea de resultado.
Los tribunales no están obligados a pronunciar la resolución: si estiman que el incumplimiento de la obligación no es lo suficientemente grave, tienen la facultad de conceder una indemnización pecuniaria o conceder algunos plazos.
La falta de reparación del arrendador da lugar a una resolución cuando el local se haya convertido en inhabitable o incómodo, y la resolución podría ser pronunciada igualmente en caso del descubrimiento de vicios ocultos, porque el arrendador no habría cumplido con su obligación de garantía.
El Código Civil regula la situación de las partes cuando el arrendador emprenda algunas reparaciones:
· Si duran menos de cuarenta días, el inquilino no puede quejarse aun cuando se vea privado momentáneamente de una parte del inmueble.
· Si duran más de cuarenta días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de los alquileres pero, “si las reparaciones son de tal naturaleza que tornan inhabitable lo necesario para el alojamiento del arrendatario y de su familia, podrá rescindir el arrendamiento”.
En los arrendamientos de cumplimiento sucesivo la retroactividad es parcial: el arrendamiento solo se invalida a partir del día en que la parte contra la cual se pronuncie la resolución haya faltado a sus obligaciones. La resolución va acompañada del abono de los daños y perjuicios cuando sea lesiva para el demandante, concediendo al arrendador una indemnización por ocupación, resarcimiento por reparar un daño y por no guardar relación con el alquiler, fijada libremente por el juez.
Para entrar el acudimiento a los tribunales y la amplitud que se les da para conceder algunos plazos o para otorgar solamente el abono en daños y perjuicios, las partes insertan en el arrendamiento una cláusula resolutoria expresa en términos de la cual, en caso de incumplimiento, el arrendamiento se resuelve de pleno derecho.
Cuando la cosa alquilada haya perecido por caso fortuito, el Código Civil efectúa una aplicación particular para el arrendamiento, de la teoría del riesgo que distingue entre la pérdida total y la pérdida parcial:
· Cuando la perdida sea total, el arrendamiento se rescinde de pleno derecho sin intervención de los tribunales, por poderla alegar tanto una parte como la otra.
· Si la pérdida es parcial la rescisión es judicial, ya que los tribunales no están obligados a pronunciarla y pueden contentarse con una disminución proporcional del precio de los alquileres.
Ya sea que la pérdida sea total o parcial, el arrendador se halla dispensado de reconstruir conforme con la voluntad de las partes por haber contraído una obligación de propter rem (derivadas de la titularidad de un determinado derecho real, es decir, a causa de la cosa), y el arrendatario un derecho particular sobre la cosa arrendada y no sobre otra.
Cuando un inmueble haya sufrido un siniestro por causa de guerra y haya sido reconstruido, se considera que el arrendamiento solo se ha suspendido y el derecho del arrendatario se traslada al segundo inmueble.
La jurisprudencia equipara a la pérdida por caso fortuito la pérdida resultante de la culpa del inquilino o del arrendador, admite que por aplicación del Código Civil la rescisión procede de pleno derecho en ese caso y concede el resarcimiento de los daños y perjuicios a la víctima de rescisión.
Si el arrendador se halla dispensado de reconstruir en caso de pérdida, está obligado a todas las reparaciones que difieran de las de conservación menor.
Sobre las causas de extinción del arrendamiento, los hermanos Mazeaud enumeran aquellas diferentes de la común voluntad de las partes:
· La llegada del término.
· La pérdida fortuita del inmueble.
· El incumplimiento de las obligaciones por las partes.
· La anulación de la adquisición del arrendador.
Salvo cláusula en contrario, no ponen fin al arrendamiento:
· El fallecimiento de las partes por quedar los herederos obligados por el contrato.
· La venta del inmueble alquilado.
Las partes suelen fijar la duración del arrendamiento y el mismo cesa automáticamente con la llegada del término sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario, eso es cuando el contrato se ha hecho por escrito.
La duración del arrendamiento no se encuentra precisada por las partes “cuando el arrendamiento no se ha hecho por escrito”, según la terminología del Código Civil. En tal caso, el arrendamiento se trata como como los contratos de duración indeterminada, siendo cada una de las partes libre para ponerle fin cuando le plazca dando aviso de ello, aviso no sometido a ninguna forma.
El arrendamiento termina de pleno derecho cuando el uso del inmueble se vuelva imposible para el inquilino en razón de la pérdida total del inmueble alquilado y, cuando la pérdida sea parcial, el tribunal aprecia si conviene disminuir el precio del alquiler o pronunciar la resolución.
Todo incumplimiento culposo de sus obligaciones por el arrendador o por el arrendatario es susceptible de llevar consigo la resolución del arrendamiento.
La extinción retroactiva del derecho de propiedad del arrendador a consecuencia de la nulidad de la transmisión de la propiedad, lleva consigo la extinción del arrendamiento. Ahora bien: el ejercicio del pacto de retro, aunque ponga fin retroactivamente al derecho de propiedad del adquiriente, deja subsistentes los arrendamientos hechos por el adquiriente.
Por el desahucio del inquilino las obligaciones reciprocas de las partes desaparecen.
El arrendador puede desahuciar al inquilino salvo el respeto de los plazos usuales, en cuyos caso las obligaciones recíprocas de las partes desaparecen. Sobre tales plazos, los hermanos Mazeaud ofrecen aclaraciones o precisiones:
· Para constreñir al inquilino a dejar libre la finca alquilada, los tribunales se sirven del “astreinte”, sanciones valuadas en dinero contra el deudor que demora el cumplimiento de una orden judicial, y que son requeridas por el juez, la cual ha llevado la mayor parte de su eficacia luego de la ley del 21 de julio de 1949 que prohíbe fijarla en un importe superior al perjuicio experimentado por el arrendador.
· La ley del 31 de diciembre de 1951 prevé que cabe conceder a los inquilinos plazos que pasen de un año renovable y, como medida de humanidad, se sobresee todo desahucio entre el 1 de diciembre de cada año y el 15 de marzo del siguiente, salvo que el inmueble sea objeto de una declaración de peligro o si está asegurado el nuevo alojamiento “en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia”. Sin embargo, medidas en favor del inquilino siguen siendo responsables del perjuicio que le cause al arrendador manteniéndose en la finca.
Pese a la expiración del arrendamiento, las relaciones entre el arrendador y el inquilino pueden proseguir por haberse perfeccionado automáticamente otro arrendamiento, es la tácita reconducción prevista en el Código Civil, que presume la voluntad de las partes para concluir un nuevo arrendamiento de duración indeterminada cuando, a la expiración del arrendamiento, el inquilino haya permanecido en la finca sin oposición del arrendador. Para que la tácita reconducción sea válida, se requiere:
· Que el mantenimiento de las relaciones entre las partes haya sido prevista desde el origen del arrendamiento o rechazada a continuación por ellas.
· Que el inquilino haya seguido en la finca a la expiración del arrendamiento y que el arrendador no se haya opuesto a ello.
El artículo 1738 del Código Civil prevé solo los arrendamientos por tiempo determinado, los de duración indeterminada prosiguen por sí solos, sin tácita reconducción, hasta el aviso. Al arrendamiento en que las partes hayan estipulado el término hay que equiparar los arrendamientos de bienes muebles, ya que la ley determina su duración.
La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento, perfecciona uno nuevo, el arrendador no podría aducir la fórmula ejecutoria del testimonio del arrendamiento original otorgado en forma auténtica para proceder a la ejecución forzosa en el curso de la reconducción, deberá obtener una sentencia, pero el nuevo arrendamiento se halla sometido a todas las condiciones del primitivo, excepto la duración, que será indeterminada.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
13 de julio 2020
Un acreedor puede obtener el cumplimiento forzoso en especie o por equivalente, regla que se aplica al arrendamiento en los siguientes casos:
· Si el arrendador se niega a proceder a las reparaciones mayores exigidas por la conservación, el inquilino puede exigir a los tribunales que le ordenen efectuarlas o que se le autorice a emprenderlas por sí mismo, pudiendo en caso de urgencia efectuarlas sin autorización judicial y reclamar su importe al arrendador cuando las obras hayan sido hechas a justo precio.
· El arrendador debe, en principio, esperar el término del arrendamiento para exigir al inquilino las reparaciones menores. En el derecho común, una de las partes de un contrato sinalagmático puede negarse a cumplir con sus obligaciones mientras el otro no cumpla con las suyas, es la excepción non adimpleti contractus, derecho o facultad que se da en las obligaciones recíprocas, fundado en el cumplimiento simultáneo de las mismas.
La jurisprudencia se niega a favorecer en un caso al inquilino con esa excepción: el inquilino no tiene derecho a subordinar el pago de los alquileres al cumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendador, solución que revela el deseo de los tribunales de aliviar la situación de los arrendadores.
El crédito del inquilino no es líquido y solo será el día en que un tribunal haya calculado los daños y perjuicios que se le deban por el arrendador. El arrendador en cambio, dispone del derecho de retención cuando, por ser pagadero por adelantado el alquiler, el inquilino pretenda tomar posesión sin abonar el primer vencimiento, porque su crédito es líquido.
El Código Civil prevé la resolución del arrendamiento en razón de la “respectiva culpa del arrendador y del arrendatario en el cumplimiento de sus compromisos”, aplicación al arrendamiento del principio general de la resolución judicial establecido por el Código Civil para los contratos sinalagmáticos, por lo que solo el incumplimiento culposo, el que compromete la responsabilidad del deudor, permite solicitar de los tribunales la resolución, siendo innecesaria la prueba de una imprudencia o de negligencia cuando la obligación incumplida sea de resultado.
Los tribunales no están obligados a pronunciar la resolución: si estiman que el incumplimiento de la obligación no es lo suficientemente grave, tienen la facultad de conceder una indemnización pecuniaria o conceder algunos plazos.
La falta de reparación del arrendador da lugar a una resolución cuando el local se haya convertido en inhabitable o incómodo, y la resolución podría ser pronunciada igualmente en caso del descubrimiento de vicios ocultos, porque el arrendador no habría cumplido con su obligación de garantía.
El Código Civil regula la situación de las partes cuando el arrendador emprenda algunas reparaciones:
· Si duran menos de cuarenta días, el inquilino no puede quejarse aun cuando se vea privado momentáneamente de una parte del inmueble.
· Si duran más de cuarenta días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de los alquileres pero, “si las reparaciones son de tal naturaleza que tornan inhabitable lo necesario para el alojamiento del arrendatario y de su familia, podrá rescindir el arrendamiento”.
En los arrendamientos de cumplimiento sucesivo la retroactividad es parcial: el arrendamiento solo se invalida a partir del día en que la parte contra la cual se pronuncie la resolución haya faltado a sus obligaciones. La resolución va acompañada del abono de los daños y perjuicios cuando sea lesiva para el demandante, concediendo al arrendador una indemnización por ocupación, resarcimiento por reparar un daño y por no guardar relación con el alquiler, fijada libremente por el juez.
Para entrar el acudimiento a los tribunales y la amplitud que se les da para conceder algunos plazos o para otorgar solamente el abono en daños y perjuicios, las partes insertan en el arrendamiento una cláusula resolutoria expresa en términos de la cual, en caso de incumplimiento, el arrendamiento se resuelve de pleno derecho.
Cuando la cosa alquilada haya perecido por caso fortuito, el Código Civil efectúa una aplicación particular para el arrendamiento, de la teoría del riesgo que distingue entre la pérdida total y la pérdida parcial:
· Cuando la perdida sea total, el arrendamiento se rescinde de pleno derecho sin intervención de los tribunales, por poderla alegar tanto una parte como la otra.
· Si la pérdida es parcial la rescisión es judicial, ya que los tribunales no están obligados a pronunciarla y pueden contentarse con una disminución proporcional del precio de los alquileres.
Ya sea que la pérdida sea total o parcial, el arrendador se halla dispensado de reconstruir conforme con la voluntad de las partes por haber contraído una obligación de propter rem (derivadas de la titularidad de un determinado derecho real, es decir, a causa de la cosa), y el arrendatario un derecho particular sobre la cosa arrendada y no sobre otra.
Cuando un inmueble haya sufrido un siniestro por causa de guerra y haya sido reconstruido, se considera que el arrendamiento solo se ha suspendido y el derecho del arrendatario se traslada al segundo inmueble.
La jurisprudencia equipara a la pérdida por caso fortuito la pérdida resultante de la culpa del inquilino o del arrendador, admite que por aplicación del Código Civil la rescisión procede de pleno derecho en ese caso y concede el resarcimiento de los daños y perjuicios a la víctima de rescisión.
Si el arrendador se halla dispensado de reconstruir en caso de pérdida, está obligado a todas las reparaciones que difieran de las de conservación menor.
Sobre las causas de extinción del arrendamiento, los hermanos Mazeaud enumeran aquellas diferentes de la común voluntad de las partes:
· La llegada del término.
· La pérdida fortuita del inmueble.
· El incumplimiento de las obligaciones por las partes.
· La anulación de la adquisición del arrendador.
Salvo cláusula en contrario, no ponen fin al arrendamiento:
· El fallecimiento de las partes por quedar los herederos obligados por el contrato.
· La venta del inmueble alquilado.
Las partes suelen fijar la duración del arrendamiento y el mismo cesa automáticamente con la llegada del término sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario, eso es cuando el contrato se ha hecho por escrito.
La duración del arrendamiento no se encuentra precisada por las partes “cuando el arrendamiento no se ha hecho por escrito”, según la terminología del Código Civil. En tal caso, el arrendamiento se trata como como los contratos de duración indeterminada, siendo cada una de las partes libre para ponerle fin cuando le plazca dando aviso de ello, aviso no sometido a ninguna forma.
El arrendamiento termina de pleno derecho cuando el uso del inmueble se vuelva imposible para el inquilino en razón de la pérdida total del inmueble alquilado y, cuando la pérdida sea parcial, el tribunal aprecia si conviene disminuir el precio del alquiler o pronunciar la resolución.
Todo incumplimiento culposo de sus obligaciones por el arrendador o por el arrendatario es susceptible de llevar consigo la resolución del arrendamiento.
La extinción retroactiva del derecho de propiedad del arrendador a consecuencia de la nulidad de la transmisión de la propiedad, lleva consigo la extinción del arrendamiento. Ahora bien: el ejercicio del pacto de retro, aunque ponga fin retroactivamente al derecho de propiedad del adquiriente, deja subsistentes los arrendamientos hechos por el adquiriente.
Por el desahucio del inquilino las obligaciones reciprocas de las partes desaparecen.
El arrendador puede desahuciar al inquilino salvo el respeto de los plazos usuales, en cuyos caso las obligaciones recíprocas de las partes desaparecen. Sobre tales plazos, los hermanos Mazeaud ofrecen aclaraciones o precisiones:
· Para constreñir al inquilino a dejar libre la finca alquilada, los tribunales se sirven del “astreinte”, sanciones valuadas en dinero contra el deudor que demora el cumplimiento de una orden judicial, y que son requeridas por el juez, la cual ha llevado la mayor parte de su eficacia luego de la ley del 21 de julio de 1949 que prohíbe fijarla en un importe superior al perjuicio experimentado por el arrendador.
· La ley del 31 de diciembre de 1951 prevé que cabe conceder a los inquilinos plazos que pasen de un año renovable y, como medida de humanidad, se sobresee todo desahucio entre el 1 de diciembre de cada año y el 15 de marzo del siguiente, salvo que el inmueble sea objeto de una declaración de peligro o si está asegurado el nuevo alojamiento “en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia”. Sin embargo, medidas en favor del inquilino siguen siendo responsables del perjuicio que le cause al arrendador manteniéndose en la finca.
Pese a la expiración del arrendamiento, las relaciones entre el arrendador y el inquilino pueden proseguir por haberse perfeccionado automáticamente otro arrendamiento, es la tácita reconducción prevista en el Código Civil, que presume la voluntad de las partes para concluir un nuevo arrendamiento de duración indeterminada cuando, a la expiración del arrendamiento, el inquilino haya permanecido en la finca sin oposición del arrendador. Para que la tácita reconducción sea válida, se requiere:
· Que el mantenimiento de las relaciones entre las partes haya sido prevista desde el origen del arrendamiento o rechazada a continuación por ellas.
· Que el inquilino haya seguido en la finca a la expiración del arrendamiento y que el arrendador no se haya opuesto a ello.
El artículo 1738 del Código Civil prevé solo los arrendamientos por tiempo determinado, los de duración indeterminada prosiguen por sí solos, sin tácita reconducción, hasta el aviso. Al arrendamiento en que las partes hayan estipulado el término hay que equiparar los arrendamientos de bienes muebles, ya que la ley determina su duración.
La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento, perfecciona uno nuevo, el arrendador no podría aducir la fórmula ejecutoria del testimonio del arrendamiento original otorgado en forma auténtica para proceder a la ejecución forzosa en el curso de la reconducción, deberá obtener una sentencia, pero el nuevo arrendamiento se halla sometido a todas las condiciones del primitivo, excepto la duración, que será indeterminada.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
13 de julio 2020