LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Derecho al mantenimiento en la finca y derecho de recuperación (8 de 26)

La ley de 1948 contiene las reglas derogatorias del derecho común, es decir, los preceptos del Código Civil, las cuales recaen sobre dos puntos:

1ero. La duración de la ocupación, por beneficiarse el inquilino del mantenimiento en la finca a la expiración del arrendamiento.

2do. El precio, por fijar la ley el importe de los alquileres y las modalidades de pago, regulación a la cual conviene agregar la de los trabajos efectuados en el inmueble por el inquilino y la facultad de transmitir su derecho al arrendamiento o al mantenimiento en la finca.

En su capítulo primero, esta ley trata dos temas: del mantenimiento den la finca y del derecho de recuperación.

El mantenimiento en la finca se adquiere de pleno derecho, disposición cuyo carácter definitivo permite que pueda ser ejercido por el inquilino sin formalidad alguna, no teniendo que reclamar el beneficio al arrendador, judicial ni extrajudicialmente.

El legislador solo concede el derecho al mantenimiento en la finca al ocupante de buena fe, lo cual supone el cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones y un justo título arrendaticio, así como la ocupación efectiva y suficiente de la finca en el momento de la expiración del arrendamiento, la cual debe durar al menos ocho meses de cada año de arrendamiento en el curso del mismo, con una habitación por persona, de modo que no hayan habitaciones desocupadas en el inmueble

El derecho de mantenimiento en la finca cede ante el derecho a recuperación, por lo que el inquilino se hace titular del mismo solo cuando ha llegado la expiración de su arrendamiento: el legislador protege al inquilino que no pueda excepcionar, concediéndole el mantenimiento en la finca, con lo cual prohíbe al propietario, al menos en principio, recuperar el goce de la casa.

Los beneficiarios de un subarrendamiento, de una sesión de arrendamiento o de una permuta, con la condición de que sean regulares, cuentan con un justo título arrendaticio que los constituye en titulares de buena fe:

· El permutante se beneficia, con respecto al propietario, de los derechos que poseía la otra parte.

· En caso de subarrendamiento parcial de locales que formen un todo indivisible, el derecho de un subinquilino al mantenimiento en la finca se extingue con el derecho al mantenimiento en la finca del inquilino principal.

· Todos los beneficiarios del derecho al mantenimiento en la finca son ocupantes, no inquilinos, puesto que el arrendamiento o el subarrendamiento han expirado, aunque cuenten con un título arrendaticio.

El proyecto de ley del 18 de julio de 1960 permite al juez, en caso de divorcio o de separación de cuerpos, conceder el mantenimiento en la finca al cónyuge que no sea titular del arrendamiento, “en consideración de los intereses sociales o familiares en conflicto”, y confiere el derecho al mantenimiento al beneficiario del “derecho de goce” que crea en contra del titular del derecho de arrendamiento.

A propósito de la renovación de los arrendamientos rústicos y de los mercantiles, la jurisprudencia ha llegado a una conclusión, considerando el derecho del mantenimiento distinto al de arrendamiento, haciendo que se favorezca con él al ocupante desde el instante en que pueda justificar un título arrendaticio regular concluido con el arrendador en el momento de la entrada en la finca y, por consiguiente, de una buena fe que posee un carácter absoluto oponible a todos.

El derecho al mantenimiento en la finca es intransmisible por causa de muerte pero, como el derecho al arrendamiento, puede formar parte de la comunidad.

Según teoría de la Corte de casación, existen casos en los que el derecho de arrendamiento es bien común, como cuando haya sido consentido a ambos cónyuges, en cuyos casos cada uno se beneficia del derecho al mantenimiento, cualquiera que sea el resultado de la partición, ya que su carácter, conferido a título personal, impide que forme parte de la masa particional, por lo que el supérstite podrá siempre obligarlo.

El artículo 5 de la ley confiere a ciertas personas de la intimidad del ocupante un derecho propio pero subsidiario, al mantenimiento en la finca, no tratándose de un derecho sucesorio, ya que es intransmisible, concedido directamente por la ley “de un llamamiento personal”, por lo que las personas enumeradas por la ley se benefician por sí, aun si no se encuentran comprendidas en el número de los sucesores del ocupante o si siéndolo renuncian a la sucesión. Tales beneficiarios son:

· Los miembros de la familia del ocupante o las personas que vivieron habitualmente en su hogar por lo menos seis meses antes.

· Las personas a cargo del ocupante si vivieron con él por lo menos seis meses antes, nunca de un inquilino.

El derecho de mantenimiento en la finca se origina, no solo con el fallecimiento del ocupante, sino también en caso de su abandono del domicilio, quedando la familia protegida contra una marcha intempestiva que la habría privado de alojamiento.

La ley del 1 de septiembre de 1948 no concede al inquilino el derecho al mantenimiento en la finca. En cuanto al cónyuge supérstite, el juez puede conceder un “derecho de goce” a quien viviera habitualmente más de seis meses antes con el de cujus.

El legislador, al conceder a las personas antes mencionadas el derecho a la ocupación del local, limita la esfera de tal prerrogativa a los locales para habitación o para uso mixto (a la vez habitación y profesional), y se niega en los locales para uso exclusivamente profesional a menos que una de las personas previstas “continúe ejerciendo en ellos la profesión a la cual estuvieron afectados esos locales”.

Quedan excluidos del derecho al mantenimiento en la finca las personas que se encuentran en las siguientes situaciones:

· Toda persona que haya sido objeto de una resolución firme de desahucio por aplicación de las reglas del derecho común o de la legislación especial.

· Aquellas a quien resulta posible instalarse en otro local que tenga a su disposición o que pueda recobrar ejerciendo su derecho de recuperación cuando corresponda a sus necesidades.

· Cuando el local ocupado no sea la habitación principal del ocupante, a menos que ejerza una ocupación o profesión que le obligue a tener varias habitaciones o cuando el local sea dedicado al recreo.

· Las personas que en las estaciones balnearias climáticas o termales ocupen locales habitualmente afectados al alquiler de temporada u ocupados durante la estación por sus propietarios, a menos que los ocupantes sean víctimas de siniestros o refugiados carentes de viviendas.

· Por razones de orden público, cuando los locales hayan sido objeto de una prohibición de vivienda o por una declaración de peligro, cuando el inmueble sea expropiado por causa de utilidad pública, cuando el propietario derribe el inmueble para levantar uno más importante o para agrandarlo en cuyo caso, de no ser alojados los ocupantes, tienen derecho a ser reintegrados luego de la terminación de las obras.

La ley de 1948 concede el derecho al mantenimiento en la finca sin distinción según la nacionalidad del ocupante.

Sobre la naturaleza jurídica del derecho de mantenimiento en la finca, los hermanos Mazeaud nos explican que es papel del jurista calificar el derecho entre las diferentes categorías familiares y que el legislador, al crear un derecho nuevo en favor de los ocupantes de locales para la habitación o para uso profesional, solo se ha preocupado por dictar una medida adecuada para paliar la crisis de vivienda.

Por estar el derecho al mantenimiento unido a la persona del ocupante o de ciertas personas que habitan con él, resulta intransferible por causa de muerte e igualmente entre vivos salvo por vía de permuta o de subarrendamiento de una habitación. El derecho de goce creado por el proyecto de ley presentado el 18 de julio de 1960 posee la misma naturaleza jurídica que el derecho de mantenimiento en la finca.

¿Es el derecho al mantenimiento en la finca legal o contractual? Ante tal cuestión, los hermanos Mazeaud concluyen en que el mantenimiento en la finca presenta un carácter híbrido por ser a la vez legal y convencional, aunque el legislador insiste sobre su carácter legal.

El criterio para calificar este derecho como híbrido es el hecho de que, según el legislador del 1 de septiembre de 1948, no ha separado el arrendami9ento primitivo del mantenimiento en la finca, puesto que decide que el ocupante es mantenido “según las cláusulas y condiciones del contrato primitivo si no son contrarias a las disposiciones de la ley”.

Las disposiciones concernientes al derecho al mantenimiento en la finca son de orden público, con la consecuencia de que no puede renunciarse antes de la expiración del arrendamiento y estaría viciada de nulidad toda cláusula o convención por la cual el inquilino renunciara a invocar ese derecho hasta tanto haya expirado el contrato de arrendamiento. Tal renuncia solo puede hacerse a título gratuito, ya que la ley prohíbe al inquilino u ocupante obtener o tratar de obtener dinero o valores por abandonar la finca.

Pese al carácter extracontractual del derecho al mantenimiento en la finca, la ley le crea derechos tanto personales como reales pero, al ser tan parecido al arrendamiento, posee su mismo carácter, por lo que se trata de un derecho de crédito. No obstante, la evolución reciente ha acercado el derecho del inquilino a los derechos reales, más en lo que concierne al del mantenimiento en la finca por ser de duración indeterminada, con frecuencia vitalicio y que favorece a la familia y que, sin representar una desmembración del derecho de propiedad, disminuye considerablemente el valor del inmueble.

Debido a que el mantenimiento en la finca disminuye el valor del inmueble, algunos arrendadores intentan excluirlo simulando un comodato o préstamo de uso consentido gratuitamente o mediante convenciones de ocupación temporal. La validez de tales convenciones ha sido controvertida por considerarse que conceden al ocupante un derecho solo provisional. Sin embargo, los tribunales han comprendido su utilidad porque permite a un propietario recuperar su inmueble. Para la jurisprudencia, se trata de un contrato válido salvo cuando tenga por finalidad disimular un verdadero arrendamiento.

De los casos de recuperación, el supuesto más importante el aquel en que el legislador concede al propietario el derecho de recuperar el local es la recuperación para la vivienda, ya que resultaría inadmisible que el propietario y sus parientes próximos se encontraran sin alojamiento mientras un inmueble suyo permanece ocupado luego de la expiración del arrendamiento.

Sobre el derecho de recuperación de un inmueble, los hermanos Mazeaud señalan: por quien pude ser ejercido y a favor de cuáles beneficiarios, contra quienes y en qué condiciones.

El arrendador solo puede ejercer el derecho de recuperación si es propietario y cada uno de los copropietarios es beneficiario. En el caso de las sociedades de construcción, son beneficiarios todos quienes cuyas cuotas les dan derecho al goce de un departamento. Ningún inquilino se beneficia de este derecho. Ahora bien: por ser una atribución del derecho de propiedad, el de recuperación es intransmisible aisladamente, pero se transmite al mismo tiempo que la propiedad.

En principio, el propietario puede ejercer la recuperación para habitar el inmueble por sí mismo y para que lo habiten su cónyuge, ascendientes o descendientes o los de su consorte. Sin embargo, cuando se le concede solo en razón de su situación particularmente digna de interés, es el único que tiene derecho a beneficiarse.

Por ser el derecho de recuperación una limitante del derecho de mantenimiento en la finca, se ejercerá contra el ocupante que se beneficie, del cual se libra el ocupante de locales para uso profesional que ha entrado en la finca con anterioridad a la ley.

1197 El legislador ha querido proteger al ocupante contra propietarios que tratan de liberar el inmueble para alquilarlo con mejores condiciones o para venderlo, y contra eventuales adquirientes apremiados por ocupar el alojamiento que hayan comprado. Para ejercer el derecho de recuperación, la ley exige requisitos, unos y otros particulares para cada una de las dos categorías de recuperación: con nuevo alojamiento obligatorio o sin nuevo alojamiento obligatorio.

Son requisitos generales para que un propietario pueda ejercer una recuperación:

· Ocupación efectiva de la finca: debe recuperar la finca para habitarla por sí mismo o para que la habiten ciertos miembros de su familia en un plazo de tres meses desde la marcha del ocupante y hasta un plazo mínimo de tres años, debiendo además abono en daños y perjuicios al ocupante, más una indemnización superior a un año de alquiler sin que exceda de cinco anualidades. Si el local no es ocupado, el ocupante puede pedir su reintegro sin derecho a indemnización particular.

· Ausencia de intención de perjudicar y de defraudar a la ley so pena de soportar que se le niegue el derecho de recuperación, además de ser declarado para lo futuro carente de ese derecho, siendo los jueces invitados por el legislador a escrutar sobre los móviles que han impulsado al propietario a reclamar la recuperación.

En cuanto al adquiriente de un inmueble cuando ejerza el derecho de recuperación, la legislación de 1948 ha establecido algunos requisitos aunque no para toda recuperación. El proyecto de ley presentado el 18 de julio de 1960 dicta una regla aplicable al adquiriente que ejerza el derecho de recuperación: la adquisición debe haber sido precedida del ofrecimiento de venta dirigido al inquilino o al ocupante, creando así el equivalente a un derecho de adquisición preferente a favor de inquilinos u ocupantes, el cual refuerza el carácter real de su derecho.

Estos requisitos son suficientes cuando el derecho de recuperación para vivienda sea ejercido contra una persona moral de derecho privado y de carácter desinteresado, como asociación y sindicato. En cualquier otra hipótesis, se exigen algunos requisitos suplementarios, los cuales difieren según el propietario le ofrezca o no nuevo alojamiento al ocupante.

El artículo 18 de la ley del 1 de septiembre de 1948 prevé la recuperación contra nuevo alojamiento obligatorio, que cabe considerar como el derecho común. En principio, para ejercer la recuperación el propietario debe poner otro local a la disposición del ocupante, pero no un local cualquiera, sino uno que reúna ciertas condiciones, tales como:

· En buen estado de habitación.

· Condiciones de higiene al menos equivalentes a las del local objeto de recuperación.

· Correspondencia con las necesidades personales, familiares o profesionales, así como a las posibilidades del ocupante.

· El local debe ser ocupado por el mismo propietario o por ciertos miembros de su familia y corresponder a sus necesidades familiares o profesionales.

· El propietario debe proveer al ocupante informaciones sobre el local ofrecido, tales como descripción, nombre del propietario, dirección y el alquiler, así como el plazo en el cual pretende ocupar el local recuperado.

En algunos casos excepcionales, el legislador dispensa al propietario que ejerza la recuperación de la obligación de alojar al nuevo ocupante, situaciones en las cuales el propietario es particularmente digno de interés, bajo requisitos particulares.

Los artículos 19 y 20 prevén dos situaciones en las cuales el propietario puede ejercer el derecho de recuperación sin alojar obligatoriamente al ocupante: por el propietario y ciertos miembros de su familia o por el propietario solo, teniendo ambos algunos requisitos comunes:

· El derecho concedido al propietario no es oponible a los funcionarios destacados en comisión ni a los militares enviados a África del norte (ordenanza No. 24 del 3 de enero de 1959).

· Cuando existen en un mismo inmueble varios locales sensiblemente equivalentes susceptibles de ser recuperados, el propietario está obligado a ejercer su derecho sobre aquel que este ocupado por el menor número de personas.

Para la recuperación sin nuevo alojamiento obligatorio para vivienda del propietario y/o para miembros de su familia, el legislador lo permite limitándolo rigurosamente mediante requisitos muy estrictos:

· El beneficiario de la recuperación no debe disponer de una vivienda correspondiente a sus necesidades normales y a las de los miembros de su familia que vivan habitualmente o estén domiciliados con él: lejanía de su lugar de trabajo, alojamiento muy exiguo, etc.

· Cuando el propietario que ejerza el derecho de recuperación haya adquirido el inmueble a título oneroso, la adquisición debe tener fecha cierta y anterior en más de 10 años a su ejercicio o, si lo ha adquirido 4 años antes si prueba que su adquisición se ha realizado para alojarse para alojarse o para satisfacer un interés familiar con exclusión de toda intención de especulación.

· Si el ejercicio del derecho de recuperación libera un local, el beneficiario debe ponerlo a la disposición del ocupante que sufra la evicción.

Son formalidades a las que está sometido el propietario cuando ejerza el derecho de recuperación: dar aviso al ocupante según consten en el lugar con al menos seis meses de anticipación mediante documento extrajudicial que contenga las menciones previstas, bajo pena de nulidad.

Para la recuperación sin nuevo alojamiento obligatorio, de la cual solo pueda beneficiarse el propietario el artículo 20 señala los siguientes requisitos:

Cuando el ejercicio de la recuperación estuviera justificado por la situación del propietario.

· Cuando el propietario es a su vez ocupante que haya sufrido la evicción sin nuevo alojamiento.

· Si, a consecuencia de una medida administrativa, debe abandonar la finca que ocupara por sí a título de inquilino o de ocupante.

· Acto de adquisición con fecha cierta anterior en más de cinco años al ejercicio del derecho. En caso de beneficiarios ocupantes de propiedad del Estado, 2 años antes consecutivos.

Àgueda Ramìrez de Rodrìguez.,

27 Julio, 2020.