LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Consecuencia de la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario (3 de 26)
Dada la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario, los hermanos Mazeaud enumeran las siguientes consecuencias:
· Como derecho de crédito es temporal y así mismo se transmite, por lo que un arrendador puede arrendar válidamente la cosa ajena.
· Por ser un “jus ad rem” (derecho a la cosa), presenta caracteres particulares: oponible a los adquirientes y a acreedores embargantes en caso de conflicto entre arrendatarios sucesivos, así como a los arrendatarios que hayan adquirido su derecho posteriormente; sometido a publicidad inmobiliaria cuando el arrendamiento exceda los doce años.
Por ser un derecho temporal, el derecho del arrendatario presenta la siguiente característica: salvo excepción prevista por el legislador, un derecho mobiliario aun cuando se ejerza sobre un inmueble, con la excepción del derecho de enfiteusis que es real inmobiliario, de lo que resulta que no es susceptible de hipoteca pero sí puede ser dado en prenda.
La transmisión del arrendamiento es imposible sin la conformidad del arrendador, ya que tiene como resultado sustituir al arrendatario originario por uno nuevo no aprobado por el arrendador. Sin embargo, para dar al arrendamiento una estabilidad mayor, el legislador ha establecido el principio de la transmisión del derecho del arrendatario por causa de muerte y aun entre vivos.
La transmisión por causa de muerte del derecho del arrendatario no encuentra obstáculo, ya que los términos del artículo 1742 del Código Civil son muy generales: la jurisprudencia se niega a aplicar a las transmisiones por causa de muerte las reglas restrictivas establecidas por el legislador moderno para las cesiones entre vivos. No obstante, si el sucesor no ocupa el local dentro de tres meses del fallecimiento, el propietario puede exigir la rescisión del arrendamiento, pero solo cuando el alojamiento esté situado en un municipio donde se haya implantado la contribución compensadora sobre los alojamientos insuficientemente ocupados.
El proyecto de ley presentado el 18 de julio de 1960, sin afectar los principios, introduce una grave limitación a la transmisión sucesoria al derecho del arrendamiento, allí donde se aplique la ley de 1948: permite al juez conceder al cónyuge supérstite (superviviente) un “derecho de goce” oponible al titular del derecho de arrendamiento.
La cesión del arrendamiento entre vivos está autorizada por el artículo 1717 del Código Civil salvo cláusula en contrario y, por tratarse de la cesión de un crédito, solo será oponible a terceros por las formalidades del artículo 1690 del mismo código.
En principio, todos los arrendamientos pueden ser objeto de una cesión por parte del arrendatario, pero el legislador moderno ha introducido importantes excepciones, temeroso de que las ventajas que le concede al arrendatario y al inquilino se conviertan en objeto de especulaciones, por lo que ha querido que tales ventajas sean rigurosamente personales, tales como:
· Ha prohibido la cesión del arrendamiento rústico no obstante cualquier cláusula en contrario, viciado de nulidad absoluta.
· Ha prohibido la regla de la cesión de los arrendamientos de locales para viviendas o para usos profesionales, salvo de una habitación, permitiendo así las cláusulas en contrario que autoricen la cesión.
· A menos que exista una cláusula en contrario o que la cesión se realice a favor del adquiriente del fondo de comercio, el arrendamiento es cesible.
El Código Civil autoriza dos operaciones distintas: la cesión del arrendamiento, y el subarrendamiento.
Para los antiguos autores, tales convenciones solo se distinguían en grado: el subarrendamiento recaía sobre una parte de la cosa arrendada, mientras la cesión concernía al arrendamiento en su conjunto.
Según Marlin, los redactores del Código Civil distinguieron claramente los dos negocios jurídicos al darles una naturaleza diferente por constituir uno una cesión de crédito y el otro un contrato de arrendamiento.
Tanto en el supuesto de cesión de arrendamiento como en el subarrendamiento, el arrendatario primitivo sigue sujeto a todas las obligaciones con respecto al arrendador pero, en las relaciones entre las partes ambos contratos surten efectos diferentes.
Según los hermanos Mazeaud, existen importantes diferencias entre cesión de arrendamiento y subarrendamiento:
La cesión de arrendamiento es un contrato instantáneo por el cual el cedente o arrendatario abandona al cesionario su crédito contra el arrendador, su derecho de arrendamiento, y tiene con respecto al concesionario solo la obligación de garantía, la cual no concierne a las obligaciones del arrendador.
El subarrendamiento es un contrato de cumplimiento sucesivo, en el cual el arrendatario principal desempeña el papel de arrendador.
La cesión es una venta del derecho del arrendamiento, el subarrendamiento es la locación del derecho al arrendamiento o de parte de ese derecho, diferencia esencial suficiente para justificar la distinción hecha por la doctrina del siglo diecinueve y por la jurisprudencia. Ambos contratos tienen su utilidad y la práctica no lo ignora. Esta diferencia lleva consigo diferencias secundarias:
· El subarrendamiento puede conceder al subarrendatario derechos distintos de los resultantes del arrendatario principal, mientras que el cesionario se coloca en el lugar del cedente.
· Las reglas excepcionales de prueba dictadas por el arrendamiento rinden en caso de subarrendamiento y no en el de cesión.
· El privilegio del arrendador de un inmueble beneficia al locatario principal y no al cedente, que es un vendedor.
· La cesión del arrendamiento está sometida a las reglas de publicidad aunque la cesión recaiga sobre un arrendamiento de más de doce años, el subarrendamiento no obedece a tales reglas, pero si excede de más de doce años, está sometido a la publicidad inmobiliaria.
Sobre las consecuencias de tales procedimientos, los hermanos Mazeaud nos explican que entre ellos poseen efectos muy diferentes en las relaciones entre en cesionario y el cedente y del subarrendatario y el locatario principal, a saber:
· El cesionario dispone de un crédito contra el arrendador el cual se le niega al subarrendatario.
· En las relaciones del arrendador con las partes, el arrendador conserva todos sus derechos contra el locatario y la jurisprudencia le concede una acción directa tanto contra el cesionario como contra el subarrendatario.
Por no ser de orden público la cesibilidad del derecho de arrendamiento, pertenece a las partes devolver al arrendamiento su verdadero carácter mediante cláusulas que establezcan una de dos opciones:
· La prohibición absoluta de subarrendar o de ceder, las cuales deben ser estrictamente aplicadas.
· La prohibición de subarrendar o de ceder sin la aprobación del arrendador.
El antiguo derecho interpretaba las cláusulas que prohibían ceder o subarrendar sin la aprobación del arrendador en un sentido liberal y concedía a los jueces amplio poder de apreciación, la reacción de los redactores del Código Civil contra esa interpretación establece en su artículo 1717 párrafo tercero que la cláusula es siempre de rigor y la entienden como si significara solamente que las cláusulas de prohibición, por contrarias a la facultad dada por la ley al arrendatario deben ser interpretadas restrictivamente, por lo que deciden que el arrendador comete un abuso de su derecho de negativa cuando deniega su aprobación sin una razón seria.
Con frecuencia, la prohibición se refiere a los dos procedimientos, pero solo se halla designada una de las dos convenciones. En tal caso, corresponde a los tribunales averiguar la intención de las partes.
Sobre la validez del arrendamiento de la cosa ajena, los hermanos Mazeaud nos explican que la jurisprudencia y la mayoría de los autores la admiten, solución que es consecuencia del carácter del arrendamiento que solo origina un derecho a crédito, no como ocurre con la compraventa, que el vendedor debe ser propietario.
El arrendamiento de la cosa ajena no une a las partes y carece de efecto sobre el verdadero propietario, salvo que el arrendador fuera un propietario aparente y, si a resultas de la oposición del propietario no es posible cumplirse el arrendamiento, el arrendatario tendría derecho a exigir la resolución del contrato y el abono en daños y perjuicios.
El derecho del arrendatario es “jus ad rem”, es decir, un derecho de naturaleza personal que se origina a propósito de una cosa de la cual usa el arrendatario y cuyos frutos percibe por lo que, aunque solo es un crédito, presenta caracteres especiales que confieren al arrendatario ventajas equivalentes al derecho de persecución y al de preferencias como son:
· La obligación para el adquiriente de mantener el arrendamiento.
· El conflicto entre arrendatarios sucesivos.
· La obligación de publicidad cuando supera cierta duración.
El artículo 1743 del Código Civil impone al tercero adquiriente del bien arrendado las obligaciones resultantes del arrendamiento, regla que no es consecuencia de un supuesto hecho real del arrendatario, sino una excepción al principio del efecto relativo de los contratos.
En el caso de transmisión por causa de muerte, el Código Civil afirma el principio de la continuación del arrendamiento, y establece la misma regla en cuanto a las adquisiciones a título singular como por ejemplo: compraventa, permuta y donación.
Para que el arrendamiento produzca efecto contra o a favor del adquiriente, solo se exige un requisito, la fecha cierta del arrendamiento anterior a la enajenación o al mandamiento de embargo, aplicación del Código Civil que tiene por objeto prevenir los fraudes.
El artículo 1743 del Código Civil tiene por efectos:
· Impedir que el adquiriente desahucie al arrendatario: el adquiriente y el arrendatario están unidos entre sí como si ambos hubieran participado en el arrendamiento, ya que el adquiriente se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, aunque el arrendador deja de estar obligado ante el arrendatario si el adquiriente no cumple sus obligaciones y puede reclamar abono en daños y perjuicios.
· La sustitución del enajenante por el adquiriente no tiene efecto retroactivo y adquiere fecha cierta el día de la enajenación, por lo que el adquiriente no podrá reclamar rentas vencidas no pagadas antes de la fecha de la compraventa, salvo la cesión de crédito o subrogación especiales ni alegar su falta de pago para exigir la rescisión del contrato.
Una cláusula que dispensara al adquiriente del mantenimiento del arrendamiento, cuando fuera inserta en la escritura de la compraventa sin la conformidad del arrendatario no surtiría efecto con respecto a él por ser “res interalio acta” (cosa realizada entre…).
Las cláusulas que derogan la regla del artículo 1743 del Código Civil ofrecen como ventaja facilitar la venta de inmuebles arrendados, por no sentirse el comprador afectado por obligación de mantener el arrendamiento, aunque los arrendadores no dejarán de insertarlas de suerte que los arrendatarios no podrán tener ya la certeza de beneficiarse con el mantenimiento de la finca o con la renovación del arrendamiento que les concede el legislador: serán desalojados en caso de venta.
Un segundo párrafo del artículo 1743 del Código Civil solo autoriza las cláusulas previstas en los arrendamientos de bienes que no sean rurales. No obstante, puede el arrendador desahuciar al arrendatario de bienes que no sean rurales si se ha reservado ese derecho por el contrato de arrendamiento.
Cuando el comprador utilice la facultad que se le conceda válidamente por una cláusula para ponerle fin a un arrendamiento, debe indemnizar al arrendatario. Tal indemnización es fijada por el legislador para el arrendamiento de casa, departamento o tienda: “igual al precio del alquiler durante el tiempo que, según las costumbres del lugar, se conceda entre el aviso y la salida”. El adquiriente está obligado a avisar al arrendatario “con la antelación usual en el lugar”.
Para las manufacturas, fábricas y otros establecimientos que exijan grandes anticipos, la indemnización es regulada por peritos. Este derecho a indemnización no es de orden público, por lo que puede ser concluido por una cláusula de responsabilidad inserta en el arrendamiento en el cual también puede ser fijada la indemnización.
Sobre los conflictos entre arrendatarios sucesivos de un mismo bien, los hermanos Mazeaud nos explican que, por ser el derecho del arrendatario oponible a los acreedores del arrendador cuando procedan al embargo, tal situación produce efectos parecidos al derecho de preferencia, ya que desempeña ese mismo papel con respecto a los arrendatarios posteriores en fecha.
La jurisprudencia no ha admitido el concurso entre arrendatarios sucesivos y, en contra de algunas resoluciones aisladas que le habían dado la preferencia al arrendatario que hubiera iniciado primero el goce, la mayoría de las cortes de apelación y la Corte de casación en sentencias de principios han afirmado que, “entre dos de la misma cosa arrendada, debe ser preferido el que tenga la anterioridad del título”, de modo que el arrendamiento que haya adquirido fecha cierta primero es oponible a los demás, incluso al arrendatario que haya tomado posesión primero.
La corte de casación, aun reconociendo el carácter personal del derecho de arrendamiento, toma en cuenta que el mismo es oponible a los terceros, ya se trate de un tercero adquiriente o de un arrendatario posterior. Sin embargo, la anterioridad de tal derecho no bastaría para que fuera preferido el arrendatario si la duración fuera superior a doce años, siendo entonces el arrendamiento oponible al arrendatario posterior por la fracción a los doce años si estuviera publicado, con la condición de que el segundo arrendatario fuera titular de un arrendamiento superior a los doce años.
Los arrendamientos superiores a doce años deben ser publicados de acuerdo al decreto del 4 de enero del 1955, que ordena la publicidad de tales contratos relativos a derechos personales.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
22 de junio 2020.-
· Como derecho de crédito es temporal y así mismo se transmite, por lo que un arrendador puede arrendar válidamente la cosa ajena.
· Por ser un “jus ad rem” (derecho a la cosa), presenta caracteres particulares: oponible a los adquirientes y a acreedores embargantes en caso de conflicto entre arrendatarios sucesivos, así como a los arrendatarios que hayan adquirido su derecho posteriormente; sometido a publicidad inmobiliaria cuando el arrendamiento exceda los doce años.
Por ser un derecho temporal, el derecho del arrendatario presenta la siguiente característica: salvo excepción prevista por el legislador, un derecho mobiliario aun cuando se ejerza sobre un inmueble, con la excepción del derecho de enfiteusis que es real inmobiliario, de lo que resulta que no es susceptible de hipoteca pero sí puede ser dado en prenda.
La transmisión del arrendamiento es imposible sin la conformidad del arrendador, ya que tiene como resultado sustituir al arrendatario originario por uno nuevo no aprobado por el arrendador. Sin embargo, para dar al arrendamiento una estabilidad mayor, el legislador ha establecido el principio de la transmisión del derecho del arrendatario por causa de muerte y aun entre vivos.
La transmisión por causa de muerte del derecho del arrendatario no encuentra obstáculo, ya que los términos del artículo 1742 del Código Civil son muy generales: la jurisprudencia se niega a aplicar a las transmisiones por causa de muerte las reglas restrictivas establecidas por el legislador moderno para las cesiones entre vivos. No obstante, si el sucesor no ocupa el local dentro de tres meses del fallecimiento, el propietario puede exigir la rescisión del arrendamiento, pero solo cuando el alojamiento esté situado en un municipio donde se haya implantado la contribución compensadora sobre los alojamientos insuficientemente ocupados.
El proyecto de ley presentado el 18 de julio de 1960, sin afectar los principios, introduce una grave limitación a la transmisión sucesoria al derecho del arrendamiento, allí donde se aplique la ley de 1948: permite al juez conceder al cónyuge supérstite (superviviente) un “derecho de goce” oponible al titular del derecho de arrendamiento.
La cesión del arrendamiento entre vivos está autorizada por el artículo 1717 del Código Civil salvo cláusula en contrario y, por tratarse de la cesión de un crédito, solo será oponible a terceros por las formalidades del artículo 1690 del mismo código.
En principio, todos los arrendamientos pueden ser objeto de una cesión por parte del arrendatario, pero el legislador moderno ha introducido importantes excepciones, temeroso de que las ventajas que le concede al arrendatario y al inquilino se conviertan en objeto de especulaciones, por lo que ha querido que tales ventajas sean rigurosamente personales, tales como:
· Ha prohibido la cesión del arrendamiento rústico no obstante cualquier cláusula en contrario, viciado de nulidad absoluta.
· Ha prohibido la regla de la cesión de los arrendamientos de locales para viviendas o para usos profesionales, salvo de una habitación, permitiendo así las cláusulas en contrario que autoricen la cesión.
· A menos que exista una cláusula en contrario o que la cesión se realice a favor del adquiriente del fondo de comercio, el arrendamiento es cesible.
El Código Civil autoriza dos operaciones distintas: la cesión del arrendamiento, y el subarrendamiento.
Para los antiguos autores, tales convenciones solo se distinguían en grado: el subarrendamiento recaía sobre una parte de la cosa arrendada, mientras la cesión concernía al arrendamiento en su conjunto.
Según Marlin, los redactores del Código Civil distinguieron claramente los dos negocios jurídicos al darles una naturaleza diferente por constituir uno una cesión de crédito y el otro un contrato de arrendamiento.
Tanto en el supuesto de cesión de arrendamiento como en el subarrendamiento, el arrendatario primitivo sigue sujeto a todas las obligaciones con respecto al arrendador pero, en las relaciones entre las partes ambos contratos surten efectos diferentes.
Según los hermanos Mazeaud, existen importantes diferencias entre cesión de arrendamiento y subarrendamiento:
La cesión de arrendamiento es un contrato instantáneo por el cual el cedente o arrendatario abandona al cesionario su crédito contra el arrendador, su derecho de arrendamiento, y tiene con respecto al concesionario solo la obligación de garantía, la cual no concierne a las obligaciones del arrendador.
El subarrendamiento es un contrato de cumplimiento sucesivo, en el cual el arrendatario principal desempeña el papel de arrendador.
La cesión es una venta del derecho del arrendamiento, el subarrendamiento es la locación del derecho al arrendamiento o de parte de ese derecho, diferencia esencial suficiente para justificar la distinción hecha por la doctrina del siglo diecinueve y por la jurisprudencia. Ambos contratos tienen su utilidad y la práctica no lo ignora. Esta diferencia lleva consigo diferencias secundarias:
· El subarrendamiento puede conceder al subarrendatario derechos distintos de los resultantes del arrendatario principal, mientras que el cesionario se coloca en el lugar del cedente.
· Las reglas excepcionales de prueba dictadas por el arrendamiento rinden en caso de subarrendamiento y no en el de cesión.
· El privilegio del arrendador de un inmueble beneficia al locatario principal y no al cedente, que es un vendedor.
· La cesión del arrendamiento está sometida a las reglas de publicidad aunque la cesión recaiga sobre un arrendamiento de más de doce años, el subarrendamiento no obedece a tales reglas, pero si excede de más de doce años, está sometido a la publicidad inmobiliaria.
Sobre las consecuencias de tales procedimientos, los hermanos Mazeaud nos explican que entre ellos poseen efectos muy diferentes en las relaciones entre en cesionario y el cedente y del subarrendatario y el locatario principal, a saber:
· El cesionario dispone de un crédito contra el arrendador el cual se le niega al subarrendatario.
· En las relaciones del arrendador con las partes, el arrendador conserva todos sus derechos contra el locatario y la jurisprudencia le concede una acción directa tanto contra el cesionario como contra el subarrendatario.
Por no ser de orden público la cesibilidad del derecho de arrendamiento, pertenece a las partes devolver al arrendamiento su verdadero carácter mediante cláusulas que establezcan una de dos opciones:
· La prohibición absoluta de subarrendar o de ceder, las cuales deben ser estrictamente aplicadas.
· La prohibición de subarrendar o de ceder sin la aprobación del arrendador.
El antiguo derecho interpretaba las cláusulas que prohibían ceder o subarrendar sin la aprobación del arrendador en un sentido liberal y concedía a los jueces amplio poder de apreciación, la reacción de los redactores del Código Civil contra esa interpretación establece en su artículo 1717 párrafo tercero que la cláusula es siempre de rigor y la entienden como si significara solamente que las cláusulas de prohibición, por contrarias a la facultad dada por la ley al arrendatario deben ser interpretadas restrictivamente, por lo que deciden que el arrendador comete un abuso de su derecho de negativa cuando deniega su aprobación sin una razón seria.
Con frecuencia, la prohibición se refiere a los dos procedimientos, pero solo se halla designada una de las dos convenciones. En tal caso, corresponde a los tribunales averiguar la intención de las partes.
Sobre la validez del arrendamiento de la cosa ajena, los hermanos Mazeaud nos explican que la jurisprudencia y la mayoría de los autores la admiten, solución que es consecuencia del carácter del arrendamiento que solo origina un derecho a crédito, no como ocurre con la compraventa, que el vendedor debe ser propietario.
El arrendamiento de la cosa ajena no une a las partes y carece de efecto sobre el verdadero propietario, salvo que el arrendador fuera un propietario aparente y, si a resultas de la oposición del propietario no es posible cumplirse el arrendamiento, el arrendatario tendría derecho a exigir la resolución del contrato y el abono en daños y perjuicios.
El derecho del arrendatario es “jus ad rem”, es decir, un derecho de naturaleza personal que se origina a propósito de una cosa de la cual usa el arrendatario y cuyos frutos percibe por lo que, aunque solo es un crédito, presenta caracteres especiales que confieren al arrendatario ventajas equivalentes al derecho de persecución y al de preferencias como son:
· La obligación para el adquiriente de mantener el arrendamiento.
· El conflicto entre arrendatarios sucesivos.
· La obligación de publicidad cuando supera cierta duración.
El artículo 1743 del Código Civil impone al tercero adquiriente del bien arrendado las obligaciones resultantes del arrendamiento, regla que no es consecuencia de un supuesto hecho real del arrendatario, sino una excepción al principio del efecto relativo de los contratos.
En el caso de transmisión por causa de muerte, el Código Civil afirma el principio de la continuación del arrendamiento, y establece la misma regla en cuanto a las adquisiciones a título singular como por ejemplo: compraventa, permuta y donación.
Para que el arrendamiento produzca efecto contra o a favor del adquiriente, solo se exige un requisito, la fecha cierta del arrendamiento anterior a la enajenación o al mandamiento de embargo, aplicación del Código Civil que tiene por objeto prevenir los fraudes.
El artículo 1743 del Código Civil tiene por efectos:
· Impedir que el adquiriente desahucie al arrendatario: el adquiriente y el arrendatario están unidos entre sí como si ambos hubieran participado en el arrendamiento, ya que el adquiriente se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, aunque el arrendador deja de estar obligado ante el arrendatario si el adquiriente no cumple sus obligaciones y puede reclamar abono en daños y perjuicios.
· La sustitución del enajenante por el adquiriente no tiene efecto retroactivo y adquiere fecha cierta el día de la enajenación, por lo que el adquiriente no podrá reclamar rentas vencidas no pagadas antes de la fecha de la compraventa, salvo la cesión de crédito o subrogación especiales ni alegar su falta de pago para exigir la rescisión del contrato.
Una cláusula que dispensara al adquiriente del mantenimiento del arrendamiento, cuando fuera inserta en la escritura de la compraventa sin la conformidad del arrendatario no surtiría efecto con respecto a él por ser “res interalio acta” (cosa realizada entre…).
Las cláusulas que derogan la regla del artículo 1743 del Código Civil ofrecen como ventaja facilitar la venta de inmuebles arrendados, por no sentirse el comprador afectado por obligación de mantener el arrendamiento, aunque los arrendadores no dejarán de insertarlas de suerte que los arrendatarios no podrán tener ya la certeza de beneficiarse con el mantenimiento de la finca o con la renovación del arrendamiento que les concede el legislador: serán desalojados en caso de venta.
Un segundo párrafo del artículo 1743 del Código Civil solo autoriza las cláusulas previstas en los arrendamientos de bienes que no sean rurales. No obstante, puede el arrendador desahuciar al arrendatario de bienes que no sean rurales si se ha reservado ese derecho por el contrato de arrendamiento.
Cuando el comprador utilice la facultad que se le conceda válidamente por una cláusula para ponerle fin a un arrendamiento, debe indemnizar al arrendatario. Tal indemnización es fijada por el legislador para el arrendamiento de casa, departamento o tienda: “igual al precio del alquiler durante el tiempo que, según las costumbres del lugar, se conceda entre el aviso y la salida”. El adquiriente está obligado a avisar al arrendatario “con la antelación usual en el lugar”.
Para las manufacturas, fábricas y otros establecimientos que exijan grandes anticipos, la indemnización es regulada por peritos. Este derecho a indemnización no es de orden público, por lo que puede ser concluido por una cláusula de responsabilidad inserta en el arrendamiento en el cual también puede ser fijada la indemnización.
Sobre los conflictos entre arrendatarios sucesivos de un mismo bien, los hermanos Mazeaud nos explican que, por ser el derecho del arrendatario oponible a los acreedores del arrendador cuando procedan al embargo, tal situación produce efectos parecidos al derecho de preferencia, ya que desempeña ese mismo papel con respecto a los arrendatarios posteriores en fecha.
La jurisprudencia no ha admitido el concurso entre arrendatarios sucesivos y, en contra de algunas resoluciones aisladas que le habían dado la preferencia al arrendatario que hubiera iniciado primero el goce, la mayoría de las cortes de apelación y la Corte de casación en sentencias de principios han afirmado que, “entre dos de la misma cosa arrendada, debe ser preferido el que tenga la anterioridad del título”, de modo que el arrendamiento que haya adquirido fecha cierta primero es oponible a los demás, incluso al arrendatario que haya tomado posesión primero.
La corte de casación, aun reconociendo el carácter personal del derecho de arrendamiento, toma en cuenta que el mismo es oponible a los terceros, ya se trate de un tercero adquiriente o de un arrendatario posterior. Sin embargo, la anterioridad de tal derecho no bastaría para que fuera preferido el arrendatario si la duración fuera superior a doce años, siendo entonces el arrendamiento oponible al arrendatario posterior por la fracción a los doce años si estuviera publicado, con la condición de que el segundo arrendatario fuera titular de un arrendamiento superior a los doce años.
Los arrendamientos superiores a doce años deben ser publicados de acuerdo al decreto del 4 de enero del 1955, que ordena la publicidad de tales contratos relativos a derechos personales.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
22 de junio 2020.-