LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. El arrendamiento de inmuebles (4 de 26)
Entre los arrendamientos de inmuebles, los hermanos Mazeaud distinguen dos categorías:
· Los arrendamientos urbanos.
· Los arrendamientos rústicos o rurales.
El criterio de esta distinción se deriva de la naturaleza de la explotación tal como haya sido considerada por las partes, es decir, del destino que hayan querido darle las partes a la cosa antes de celebrar el contrato.
Los hermanos Mazeaud también enumeran las reglas comunes a los arrendamientos urbanos y a los rústicos que los redactores del Código Civil han concretado en sus secciones uno y dos, y las reglas particulares para cada clase de arrendamiento, textos legales que han sido modificados en puntos muy importantes por el legislador moderno:
· Los arrendamientos de viviendas o profesionales han sido objeto de una verdadera codificación el 1ero. de septiembre de 1948.
· El decreto del 30 de septiembre de 1953 regula el régimen de los arrendamientos mercantiles.
· La ordenanza del 17 de octubre de 1945 y la ley del 13 de abril de 1946, en la actualidad incorporada al Código rural por el decreto del 16 de abril de 1955, han reglamentado los arrendamientos rústicos.
Sobre los arrendamientos urbanos, los hermanos Mazeaud enumeran tres categorías:
· Arrendamientos de locales para vivienda o “arrendamiento para habitación”, cuya finalidad es asegurar alojamiento al arrendatario.
· Arrendamientos para uso profesional o “arrendamientos profesionales”, que permiten el ejercicio de una profesión no mercantil de artesanía (médicos, abogados, notarios, etc.).
· Arrendamientos de locales para uso comercial, industrial o de artesanía o “arrendamientos mercantiles”, concluidos para el uso del comercio o de una profesión de artesanía en la finca.
La mayoría de las reglas de los arrendamientos de viviendas y de los arrendamientos profesionales es común a unos y otros, por lo que su estudio puede ser llevado concurrentemente. Sin embargo, es necesario separar el examen de las reglas del Código Civil del de la legislación reciente denominada “legislación especial”.
Las reglas del Código Civil forman el derecho común del arrendamiento de inmuebles destinados a uso profesional, las cuales se aplican bajo dos requisitos:
· Que no hayan sido descartadas por la convención de las partes, las cuales en su mayoría son supletorias.
· Que no se hallen en contradicción con las disposiciones excepcionales de la legislación especial que rige los inmuebles sitos en ciertas regiones o aglomeraciones urbanas cuando hayan sido construidos antes de la promulgación de los nuevos textos legales.
Las reglas casi siempre supletorias dictadas por el Código Civil forman el derecho común de los arrendamientos urbanos son las tomadas en cuenta, no siendo la aplicación pura y simple de los principios de los contratos sinalagmáticos al trazar los caracteres generales del contrato de arrendamiento de cosas. Con tales reservas serán examinados:
· La formación y la prueba.
· Los efectos.
· La extinción de los arrendamientos urbanos en el derecho común.
La formación del contrato de arrendamiento para vivienda o para profesionales obedece a las reglas de los contratos consensuales, por lo que se perfeccionan solo consensu sin la exigencia de documentación alguna.
1101 Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito o en documento servirá como instrumento de prueba pero, luego de la legislación excepcional sobre alquileres que concede al arrendatario prerrogativas que constituyen atentados contra el derecho del propietario, los
arrendadores se esfuerzan por evitar la redacción de un documento y la entrega de recibos, a fin de hacer difícil al inquilino la prueba del arrendamiento, queriendo así reservarse la posibilidad de pretender que autoriza la ocupación gratuitamente o a título de comodato (préstamo de uso).
La prueba del arrendamiento verbal está reglamentada del el Código Civil, el cual distingue según el arrendamiento haya recibido o no un principio de cumplimiento; si no se ha cumplido es más difícil la prueba. Así, para evitar los litigios y empujar a las partes a celebrar un acto por escrito, los redactores del Código Civil decidieron que la existencia de un arrendamiento verbal que no ha recibido cumplimiento no puede ser probada por testigos.
La jurisprudencia, por su parte, prohíbe la prueba por medio de testigos o por medio de presunciones aun cuando exista un principio de prueba por escrito y equipara la confesión extrajudicial a la judicial con la condición de que su existencia se pruebe por escrito.
El Código Civil solo autoriza la prueba del arrendamiento verbal por el juramento decisorio o por confesión, siempre que una parte no niegue.
Los tribunales tienen la facultad de ordenar la comparecencia personal de las partes, pero sus resultados solo serán tenidos en cuenta si se ha recogido una confesión. En caso de negativa a comparecer o a responder, se admite en general “que los jueces pueden considerar esa negativa como una confesión”.
El precepto de la regla de la prueba se aplica a las relaciones entre las partes: los terceros pueden presentar por todas los medios la prueba del arrendamiento, ya que les resulta imposible procurarse una prueba escrita. Si el arrendamiento se ha hecho por escrito y el documento se ha perdido o destruido, conserva su imperio el derecho común.
Aun cuando la existencia de un arrendamiento verbal está probada o no está negada por ninguna de las partes, son susceptibles de plantearse algunas dificultades en relación con el importe de la renta o alquiler y con otras condiciones del arrendamiento:
· Sobre el importe de la renta, el Código Civil establece una regla de prueba favorable al arrendador: si el arrendatario no presenta los recibos, el arrendador será creído ante su juramento, porque el legislador supone que el arrendatario conserva voluntariamente los recibos. El juramento del arrendador posee un carácter especial: puede ser prestado sin haber sido diferido por el arrendatario, quien tiene la posibilidad de excluir ese medio de prueba exigiendo la estimación por peritos.
· Sobre las demás condiciones del arrendamiento, los tribunales deciden que la simple tolerancia por parte del arrendador no es suficiente para establecer el consentimiento dado por él para el cambio de destino de la finca arrendada efectuado por el locatario.
· Cuando lo controvertido es la duración del arrendamiento, la jurisprudencia descarta el derecho común de la prueba, sobre todo el principio de la prueba por escrito y se refiere exclusivamente, a falta de un documento, confesión o juramento, a la costumbre del lugar.
El arrendamiento no hace que surja derecho alguno, sino algunas obligaciones recíprocas con cargo al arrendador y al arrendatario.
El Código Civil impone cuatro obligaciones al arrendador:
· La entrega.
· La conservación.
· La garantía.
· Asegurar la permanencia y la cualidad de las plantaciones, especial para arrendamientos rústicos.
El arrendador debe entregar la cosa al arrendatario en buen estado de conservación o en condiciones de reparaciones de toda especie cualquiera que sea el estado en el momento de la conclusión del arrendamiento.
Por ser el arrendamiento un contrato de cumplimiento sucesivo, la obligación de entregar el inmueble en buen estado de conservación se completa con permitir al arrendatario utilizar la cosa, de conformidad con el destino previsto durante todo el transcurso del arrendamiento, por lo que el arrendador debe conservar la finca o locación arrendada mediante reparaciones distintas de las arrendaticias, limitadas a las reparaciones, no de reconstruir el inmueble destruido en su totalidad o en parte por caso fortuito o por la culpa del arrendatario. También comprende la obligación de suministrar todas las prestaciones correspondientes a la categoría del inmueble arrendado: agua corriente, calefacción, iluminación, guarda por un portero, etc.
La jurisprudencia de las Cortes de apelación y la doctrina han intentado proteger al arrendador contra pretensiones de arrendatarios que exigen reparaciones desproporcionadas con el importe de la renta por superar considerablemente el precio de las reparaciones el importe de las rentas de uno y a veces de varios años. La Corte de casación, que se ha inclinado en la esfera de los arrendamientos rústicos, ha rechazado los argumentos a favor del arrendador cuando se ha tratado de locales destinados a vivienda o para profesionales.
Existe una posibilidad de que el arrendador evite el peligro que representa para él la obligación de conservación: insertar en el contrato de arrendamiento una cláusula que lo libere de esa obligación o que ponga las reparaciones a cargo del inquilino, válidas en derecho común por ser supletorias al Código Civil pero, donde se aplica la legislación especial de alquileres o rentas, las convenciones que ponen a cargo del arrendatario las reparaciones distintas de las arrendaticias pueden ser consideradas como un ilícito recargo indirecto de las rentas. De interpretación estricta, tales cláusulas disponen que, cuando el arrendamiento ponga todas las reparaciones a cargo del arrendatario, éste no está obligado a reconstruir el edificio.
El Código Civil pone a cargo del arrendador una obligación de garantía mediante la cual debe hacer que durante el transcurso del arrendamiento el arrendatario goce pacíficamente de la cosa arrendada, siendo esta garantía doble, ya que se refiere a la evicción y a los vicios ocultos.
Esta obligación pesa, tanto sobre todo arrendador propietario como sobre todo arrendatario principal, porque en tal caso éste asume el papel de arrendador en caso de subarrendamiento. Tales garantías se deben tanto por las partes del inmueble objeto de arrendamiento como por sus partes accesorias: accesos por las puertas cocheras, pasillos y escaleras, las cuales no deben estar obstruidas.
El arrendador debe garantizar al arrendatario contra la evicción que resulte de su hecho personal o del hecho de un tercero.
El arrendador está obligado a asegurar el goce del arrendatario sin causarle alguna de estas perturbaciones:
· Del hecho personal, como por ejemplo entrar en la locación del inquilino, colocar en su puerta letreros con palabras injuriosas, variando la forma de la cosa arrendada, modificación material ni un cambio de destino. En caso de reparaciones urgentes, el arrendatario está obligado, en principio, a sufrirlas.
· De hecho, formulando una pretensión contraria al derecho del arrendatario, como por ejemplo dando en arrendamiento la finca a un tercero.
El arrendador no está obligado a garantizar al otro contratante contra las perturbaciones de hecho provenientes de un tercero, como por ejemplo la negligencia al colocar una maleta en el rellano de una escalera, ya que se trata de puras vías de hecho de las que no es responsable en modo alguno y corresponde al arrendatario defenderse de las mismas. La misma regla se aplica cuando la perturbación proviene de un locatario del arrendatario.
Habrá perturbación de derecho si su autor hubiera obrado en el ejercicio, incluso abusivo, de sus derechos de locatario, es decir, si la perturbación se relaciona con el arrendamiento.
La jurisprudencia admite fácilmente la existencia de un vínculo entre el arrendamiento y la perturbación, puesto que considera que la apertura de una llave de gas o de un grifo de agua por un inquilino, la cual provoque una explosión, asfixia o daños por el agua es perturbación de derecho.
El arrendatario víctima de una perturbación de hecho que proceda de un tercero dispone, en principio, de una acción contra el tercero, no contra el arrendador, pero éste puede proceder
contra el vecino que provoque perturbaciones en la medida que el valor del inmueble se vea depreciado.
Si el arrendador no responde de las perturbaciones de hecho que sean obra de un tercero, debe garantía por las de derecho ocasionadas por un tercero o por un coinquilino con una condición: hace falta que el arrendatario le haya denunciado la pretensión del tercero y la perturbación sufrida.
El arrendador debe garantía por los vicios ocultos cuando los defectos impidan al arrendatario utilizar el inmueble de conformidad con su destino, es decir, no puede usarlo para los fines que lo arrendó. A la garantía contra vicios ocultos se aplican requisitos generales establecidos por el Código Civil:
· El defecto que afecte al inmueble debe perjudicar la utilización de la cosa e impedir su uso.
· El defecto debe ser oculto, es decir, no debe revelarse al examen en el momento del arrendamiento.
· Además de oculto, el efecto debe ser desconocido para el arrendatario en el momento del arrendamiento.
A la garantía contra los vicios ocultos se aplican las reglas generales de los contratos sinalagmáticos: el tribunal decide, según la molestia causada por el defecto, si procede una reducción de la renta o rescisión del arrendamiento. El Código Civil prevé el abono de daños y perjuicios al arrendatario sin distinguir la buena o la mala fe del arrendador, de lo que la jurisprudencia ha concluido que el arrendador en todos los casos, hasta si ignoraba los vicios de la cosa, está obligado a reparar todo el perjuicio.
El arrendador se puede liberar de la garantía que pesa sobre él, ya se trate de la evicción, salvo que resulte de su hecho personal, o de la garantía por los vicios ocultos, con la condición de que los defectos no hayan sido conocidos por él. Esas cláusulas pueden ser escritas o tácitas.
La Corte de casación ha interpretado como supresora de la garantía la cláusula que pone todas las reparaciones a cargo del arrendatario, idea que a juicio de los hermanos Mazeaud las partes han pensado en las reparaciones causadas por los defectos de la cosa que ellos conocieren. En todo caso y por tal razón, la cláusula por la cual el arrendatario declara “conocer bien la cosa arrendada” no podría limitar en nada la garantía contra los vicios ocultos.
A las obligaciones a cargo del arrendador consagradas por el Código Civil, la jurisprudencia ha agregado la de seguridad, ya que es frecuente que la cosa arrendada cause un daño al arrendatario, ya sea directamente, ya sea por constreñirlo a indemnizar a un tercero, la cual viene a ser una extensión de la obligación de garantía si se quiere tener en cuenta la responsabilidad contractual del arrendador. En ocasiones, la jurisprudencia se contenta con una obligación de prudencia y diligencia que fuerza al arrendatario a probar la culpa del arrendador.
Junto a la obligación de seguridad, el arrendador está sujeto a una obligación de información cuando la cosa presente ciertos peligros y cuando sea necesario llamar la atención del arrendatario.
Por ser contractual su responsabilidad, el arrendador puede liberarse de ella o limitarla por el contrato de arrendamiento, ya que las cláusulas de no responsabilidad son válidas en materia contractual, aunque carecerá de alcance en cuanto a los daños en la persona.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
29 de junio 2020
· Los arrendamientos urbanos.
· Los arrendamientos rústicos o rurales.
El criterio de esta distinción se deriva de la naturaleza de la explotación tal como haya sido considerada por las partes, es decir, del destino que hayan querido darle las partes a la cosa antes de celebrar el contrato.
Los hermanos Mazeaud también enumeran las reglas comunes a los arrendamientos urbanos y a los rústicos que los redactores del Código Civil han concretado en sus secciones uno y dos, y las reglas particulares para cada clase de arrendamiento, textos legales que han sido modificados en puntos muy importantes por el legislador moderno:
· Los arrendamientos de viviendas o profesionales han sido objeto de una verdadera codificación el 1ero. de septiembre de 1948.
· El decreto del 30 de septiembre de 1953 regula el régimen de los arrendamientos mercantiles.
· La ordenanza del 17 de octubre de 1945 y la ley del 13 de abril de 1946, en la actualidad incorporada al Código rural por el decreto del 16 de abril de 1955, han reglamentado los arrendamientos rústicos.
Sobre los arrendamientos urbanos, los hermanos Mazeaud enumeran tres categorías:
· Arrendamientos de locales para vivienda o “arrendamiento para habitación”, cuya finalidad es asegurar alojamiento al arrendatario.
· Arrendamientos para uso profesional o “arrendamientos profesionales”, que permiten el ejercicio de una profesión no mercantil de artesanía (médicos, abogados, notarios, etc.).
· Arrendamientos de locales para uso comercial, industrial o de artesanía o “arrendamientos mercantiles”, concluidos para el uso del comercio o de una profesión de artesanía en la finca.
La mayoría de las reglas de los arrendamientos de viviendas y de los arrendamientos profesionales es común a unos y otros, por lo que su estudio puede ser llevado concurrentemente. Sin embargo, es necesario separar el examen de las reglas del Código Civil del de la legislación reciente denominada “legislación especial”.
Las reglas del Código Civil forman el derecho común del arrendamiento de inmuebles destinados a uso profesional, las cuales se aplican bajo dos requisitos:
· Que no hayan sido descartadas por la convención de las partes, las cuales en su mayoría son supletorias.
· Que no se hallen en contradicción con las disposiciones excepcionales de la legislación especial que rige los inmuebles sitos en ciertas regiones o aglomeraciones urbanas cuando hayan sido construidos antes de la promulgación de los nuevos textos legales.
Las reglas casi siempre supletorias dictadas por el Código Civil forman el derecho común de los arrendamientos urbanos son las tomadas en cuenta, no siendo la aplicación pura y simple de los principios de los contratos sinalagmáticos al trazar los caracteres generales del contrato de arrendamiento de cosas. Con tales reservas serán examinados:
· La formación y la prueba.
· Los efectos.
· La extinción de los arrendamientos urbanos en el derecho común.
La formación del contrato de arrendamiento para vivienda o para profesionales obedece a las reglas de los contratos consensuales, por lo que se perfeccionan solo consensu sin la exigencia de documentación alguna.
1101 Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito o en documento servirá como instrumento de prueba pero, luego de la legislación excepcional sobre alquileres que concede al arrendatario prerrogativas que constituyen atentados contra el derecho del propietario, los
arrendadores se esfuerzan por evitar la redacción de un documento y la entrega de recibos, a fin de hacer difícil al inquilino la prueba del arrendamiento, queriendo así reservarse la posibilidad de pretender que autoriza la ocupación gratuitamente o a título de comodato (préstamo de uso).
La prueba del arrendamiento verbal está reglamentada del el Código Civil, el cual distingue según el arrendamiento haya recibido o no un principio de cumplimiento; si no se ha cumplido es más difícil la prueba. Así, para evitar los litigios y empujar a las partes a celebrar un acto por escrito, los redactores del Código Civil decidieron que la existencia de un arrendamiento verbal que no ha recibido cumplimiento no puede ser probada por testigos.
La jurisprudencia, por su parte, prohíbe la prueba por medio de testigos o por medio de presunciones aun cuando exista un principio de prueba por escrito y equipara la confesión extrajudicial a la judicial con la condición de que su existencia se pruebe por escrito.
El Código Civil solo autoriza la prueba del arrendamiento verbal por el juramento decisorio o por confesión, siempre que una parte no niegue.
Los tribunales tienen la facultad de ordenar la comparecencia personal de las partes, pero sus resultados solo serán tenidos en cuenta si se ha recogido una confesión. En caso de negativa a comparecer o a responder, se admite en general “que los jueces pueden considerar esa negativa como una confesión”.
El precepto de la regla de la prueba se aplica a las relaciones entre las partes: los terceros pueden presentar por todas los medios la prueba del arrendamiento, ya que les resulta imposible procurarse una prueba escrita. Si el arrendamiento se ha hecho por escrito y el documento se ha perdido o destruido, conserva su imperio el derecho común.
Aun cuando la existencia de un arrendamiento verbal está probada o no está negada por ninguna de las partes, son susceptibles de plantearse algunas dificultades en relación con el importe de la renta o alquiler y con otras condiciones del arrendamiento:
· Sobre el importe de la renta, el Código Civil establece una regla de prueba favorable al arrendador: si el arrendatario no presenta los recibos, el arrendador será creído ante su juramento, porque el legislador supone que el arrendatario conserva voluntariamente los recibos. El juramento del arrendador posee un carácter especial: puede ser prestado sin haber sido diferido por el arrendatario, quien tiene la posibilidad de excluir ese medio de prueba exigiendo la estimación por peritos.
· Sobre las demás condiciones del arrendamiento, los tribunales deciden que la simple tolerancia por parte del arrendador no es suficiente para establecer el consentimiento dado por él para el cambio de destino de la finca arrendada efectuado por el locatario.
· Cuando lo controvertido es la duración del arrendamiento, la jurisprudencia descarta el derecho común de la prueba, sobre todo el principio de la prueba por escrito y se refiere exclusivamente, a falta de un documento, confesión o juramento, a la costumbre del lugar.
El arrendamiento no hace que surja derecho alguno, sino algunas obligaciones recíprocas con cargo al arrendador y al arrendatario.
El Código Civil impone cuatro obligaciones al arrendador:
· La entrega.
· La conservación.
· La garantía.
· Asegurar la permanencia y la cualidad de las plantaciones, especial para arrendamientos rústicos.
El arrendador debe entregar la cosa al arrendatario en buen estado de conservación o en condiciones de reparaciones de toda especie cualquiera que sea el estado en el momento de la conclusión del arrendamiento.
Por ser el arrendamiento un contrato de cumplimiento sucesivo, la obligación de entregar el inmueble en buen estado de conservación se completa con permitir al arrendatario utilizar la cosa, de conformidad con el destino previsto durante todo el transcurso del arrendamiento, por lo que el arrendador debe conservar la finca o locación arrendada mediante reparaciones distintas de las arrendaticias, limitadas a las reparaciones, no de reconstruir el inmueble destruido en su totalidad o en parte por caso fortuito o por la culpa del arrendatario. También comprende la obligación de suministrar todas las prestaciones correspondientes a la categoría del inmueble arrendado: agua corriente, calefacción, iluminación, guarda por un portero, etc.
La jurisprudencia de las Cortes de apelación y la doctrina han intentado proteger al arrendador contra pretensiones de arrendatarios que exigen reparaciones desproporcionadas con el importe de la renta por superar considerablemente el precio de las reparaciones el importe de las rentas de uno y a veces de varios años. La Corte de casación, que se ha inclinado en la esfera de los arrendamientos rústicos, ha rechazado los argumentos a favor del arrendador cuando se ha tratado de locales destinados a vivienda o para profesionales.
Existe una posibilidad de que el arrendador evite el peligro que representa para él la obligación de conservación: insertar en el contrato de arrendamiento una cláusula que lo libere de esa obligación o que ponga las reparaciones a cargo del inquilino, válidas en derecho común por ser supletorias al Código Civil pero, donde se aplica la legislación especial de alquileres o rentas, las convenciones que ponen a cargo del arrendatario las reparaciones distintas de las arrendaticias pueden ser consideradas como un ilícito recargo indirecto de las rentas. De interpretación estricta, tales cláusulas disponen que, cuando el arrendamiento ponga todas las reparaciones a cargo del arrendatario, éste no está obligado a reconstruir el edificio.
El Código Civil pone a cargo del arrendador una obligación de garantía mediante la cual debe hacer que durante el transcurso del arrendamiento el arrendatario goce pacíficamente de la cosa arrendada, siendo esta garantía doble, ya que se refiere a la evicción y a los vicios ocultos.
Esta obligación pesa, tanto sobre todo arrendador propietario como sobre todo arrendatario principal, porque en tal caso éste asume el papel de arrendador en caso de subarrendamiento. Tales garantías se deben tanto por las partes del inmueble objeto de arrendamiento como por sus partes accesorias: accesos por las puertas cocheras, pasillos y escaleras, las cuales no deben estar obstruidas.
El arrendador debe garantizar al arrendatario contra la evicción que resulte de su hecho personal o del hecho de un tercero.
El arrendador está obligado a asegurar el goce del arrendatario sin causarle alguna de estas perturbaciones:
· Del hecho personal, como por ejemplo entrar en la locación del inquilino, colocar en su puerta letreros con palabras injuriosas, variando la forma de la cosa arrendada, modificación material ni un cambio de destino. En caso de reparaciones urgentes, el arrendatario está obligado, en principio, a sufrirlas.
· De hecho, formulando una pretensión contraria al derecho del arrendatario, como por ejemplo dando en arrendamiento la finca a un tercero.
El arrendador no está obligado a garantizar al otro contratante contra las perturbaciones de hecho provenientes de un tercero, como por ejemplo la negligencia al colocar una maleta en el rellano de una escalera, ya que se trata de puras vías de hecho de las que no es responsable en modo alguno y corresponde al arrendatario defenderse de las mismas. La misma regla se aplica cuando la perturbación proviene de un locatario del arrendatario.
Habrá perturbación de derecho si su autor hubiera obrado en el ejercicio, incluso abusivo, de sus derechos de locatario, es decir, si la perturbación se relaciona con el arrendamiento.
La jurisprudencia admite fácilmente la existencia de un vínculo entre el arrendamiento y la perturbación, puesto que considera que la apertura de una llave de gas o de un grifo de agua por un inquilino, la cual provoque una explosión, asfixia o daños por el agua es perturbación de derecho.
El arrendatario víctima de una perturbación de hecho que proceda de un tercero dispone, en principio, de una acción contra el tercero, no contra el arrendador, pero éste puede proceder
contra el vecino que provoque perturbaciones en la medida que el valor del inmueble se vea depreciado.
Si el arrendador no responde de las perturbaciones de hecho que sean obra de un tercero, debe garantía por las de derecho ocasionadas por un tercero o por un coinquilino con una condición: hace falta que el arrendatario le haya denunciado la pretensión del tercero y la perturbación sufrida.
El arrendador debe garantía por los vicios ocultos cuando los defectos impidan al arrendatario utilizar el inmueble de conformidad con su destino, es decir, no puede usarlo para los fines que lo arrendó. A la garantía contra vicios ocultos se aplican requisitos generales establecidos por el Código Civil:
· El defecto que afecte al inmueble debe perjudicar la utilización de la cosa e impedir su uso.
· El defecto debe ser oculto, es decir, no debe revelarse al examen en el momento del arrendamiento.
· Además de oculto, el efecto debe ser desconocido para el arrendatario en el momento del arrendamiento.
A la garantía contra los vicios ocultos se aplican las reglas generales de los contratos sinalagmáticos: el tribunal decide, según la molestia causada por el defecto, si procede una reducción de la renta o rescisión del arrendamiento. El Código Civil prevé el abono de daños y perjuicios al arrendatario sin distinguir la buena o la mala fe del arrendador, de lo que la jurisprudencia ha concluido que el arrendador en todos los casos, hasta si ignoraba los vicios de la cosa, está obligado a reparar todo el perjuicio.
El arrendador se puede liberar de la garantía que pesa sobre él, ya se trate de la evicción, salvo que resulte de su hecho personal, o de la garantía por los vicios ocultos, con la condición de que los defectos no hayan sido conocidos por él. Esas cláusulas pueden ser escritas o tácitas.
La Corte de casación ha interpretado como supresora de la garantía la cláusula que pone todas las reparaciones a cargo del arrendatario, idea que a juicio de los hermanos Mazeaud las partes han pensado en las reparaciones causadas por los defectos de la cosa que ellos conocieren. En todo caso y por tal razón, la cláusula por la cual el arrendatario declara “conocer bien la cosa arrendada” no podría limitar en nada la garantía contra los vicios ocultos.
A las obligaciones a cargo del arrendador consagradas por el Código Civil, la jurisprudencia ha agregado la de seguridad, ya que es frecuente que la cosa arrendada cause un daño al arrendatario, ya sea directamente, ya sea por constreñirlo a indemnizar a un tercero, la cual viene a ser una extensión de la obligación de garantía si se quiere tener en cuenta la responsabilidad contractual del arrendador. En ocasiones, la jurisprudencia se contenta con una obligación de prudencia y diligencia que fuerza al arrendatario a probar la culpa del arrendador.
Junto a la obligación de seguridad, el arrendador está sujeto a una obligación de información cuando la cosa presente ciertos peligros y cuando sea necesario llamar la atención del arrendatario.
Por ser contractual su responsabilidad, el arrendador puede liberarse de ella o limitarla por el contrato de arrendamiento, ya que las cláusulas de no responsabilidad son válidas en materia contractual, aunque carecerá de alcance en cuanto a los daños en la persona.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
29 de junio 2020