LOS PRINCIPALES CONTRATOS. La permuta (14 de 14)
Es el trueque o permuta el más primitivo de los contratos que permiten la adquisición de un derecho y de él surgió la compraventa, siendo ésta una permuta mejorada por el hecho de que el objeto vendido se cede contra una suma de dinero, no contra otro objeto como ocurría con el trueque o permuta, y siendo la aparición de la moneda responsable de llevar la compraventa al primer plano de los contratos con reducción de la permuta a un papel secundario.
La situación de los contratos de compraventa y de la permuta se halla marcada por su origen: la compraventa es una variedad, una modalidad de la permuta, una permuta transformada por la sustitución del precio, dinero en lugar de un objeto como obligación de una de las partes, de lo que resultan dos asuntos:
· La permuta no puede traducirse en una compraventa, ni siquiera en dos cuyos precios se abonarían por compensación.
· Las reglas establecidas para la compraventa son las mismas que rigen la permuta, aumentadas con las referentes a la modalidad del precio.
Cabe señalar que una permuta puede recaer sobre sumas de dinero cuando sea ese el objeto de la obligación de ambas partes, como cuando cambiamos un billete de 1000 pesos por 10 billetes de 100 pesos.
Existe la permuta voluntaria, la que los redactores del Código Civil enfocaron como un contrato consentido libremente y, la forzosa, aquella que el legislador moderno ha instituido con el fin de favorecer el reagrupamiento de las fincas rurales para la reunión de parcelas. Tales permutas no son contratos y en algunos no se han extendido hasta solares.
Sobre el contrato de permuta, los hermanos Mazeaud enumeran sus reglas:
· Es consensual, que en principio, se perfecciona por el simple consentimiento.
· A título oneroso, por el cual el derecho de cada una de las partes es contrapartida del de la otra.
· Conmutativo, la ventaja obtenida por una de las partes puede ser apreciada desde la conclusión del contrato, por no depender de una eventualidad, aunque puede ser convertido en aleatorio.
· Sinalagmático perfecto, que desde su conclusión crea obligaciones recíprocas, haciendo a cada uno de los
contratantes acreedor y deudor al mismo tiempo.
La permuta es un contrato traslativo de derechos que incluye, además del derecho de propiedad, otros derechos reales como son el de usufructo, los intelectuales y los de crédito, susceptibles de ser permutados igual que de ser vendidos.
La permuta y la compraventa obedecen a reglas comunes establecidas por el Código Civil, siendo especiales para la compraventa las que se relacionan con la existencia del precio, obligación puesta a cargo de una de las partes, el pago de una suma de dinero.
Al remitirse a las reglas de la compraventa, basta con indicar aquellas que, por relacionarse con el pago de un precio, son inaplicables a la permuta, por lo que debe distinguirse si la permuta se haga con saldo o sin saldo, siendo el saldo una suma de dinero que uno de los permutantes abona al otro para compensar la diferencia entre el valor de la cosa que se recibe y el valor más escaso de la cosa que se entrega.
La permuta sin saldo es enteramente distinta de la compraventa, ya que no contiene estipulación de pago de una suma de dinero, de un precio ni siquiera parcial. La permuta con saldo se parece tanto más a la compraventa cuanto más importante sea el saldo.
La regla establecida por el Código Civil según el cual el contrato de compraventa se interpreta contra el vendedor se encuentra descartada para la permuta, ya que los dos permutantes se hallan en igual situación, por lo cual no existe posibilidad de hacer que pese sobre alguno de ellos la presunción tenida en cuenta contra el vendedor sospechado de imponer su ley al comprador, con lo cual se acude al derecho común en cuyos términos la convención se interpreta contra el acreedor de la obligación considerada.
La rescisión por lesión posible en ciertas compraventas no podría aplicarse a la permuta, ya que permite la disparidad de dos obligaciones, por lo que no podría extenderse a la permuta, el permutante no recibe precio alguno.
El contrato de permuta transmite los derechos permutados y crea obligaciones recíprocas entre los permutantes;
· Obligación de entrega.
· Obligación de garantía contra evicción y contra los vicios ocultos.
· Obligación de recibir la cosa.
Al igual que en la compraventa, el incumplimiento de obligaciones de uno de los permutantes concede al otro una acción resolutoria que le permite recobrar la cosa que había entregado con ignorancia de los derechos consentidos sobre ella a terceros.
La resolución de la permuta, por reponer a las partes en la posición anterior, tiene por efecto obligar a cada uno de los permutantes restituir lo que había recibido.
Sobre la permuta con saldo, los hermanos Mazeaud nos explican que el saldo puede consistir en una cosa distinta de una suma de dinero, singularmente en servicios. Es la permuta de un derecho de propiedad contra dos derechos: otro derecho de propiedad y un derecho de crédito.
El saldo en una permuta no le quita su naturaleza a menos que, por su desproporción con el bien permutado al que se le agregue, no disimule una compraventa bajo una permuta.
Las reglas aplicables al saldo estipulan que el saldo se considera como un precio parcial, un crédito, y el permutante acreedor dispone de un privilegio al cual se encuentra unida la acción resolutoria si se trata de un inmueble. Los derechos fiscales debidos en la transmisión sobre el saldo de una permuta son iguales a los que pesan sobre el precio de una compraventa.
Para las permutas de inmuebles rurales, el legislador utiliza las permutas amigables mediante exenciones fiscales, las cuales pueden ir acompañadas también por subsidios financieros abonados por el Estado, así como también las permutas forzosas.
Las permutas forzosas se producen cuando las comisiones de reorganización inmobiliaria y de concentración de fincas creadas en todo municipio en que parezca útil el ordenamiento inmobiliario proceden a realizar tales procedimientos.
La concentración de fincas procede cuando parezca necesario “constituir explotaciones rurales dentro de una linde (límite de una parcela o a la frontera de cualquier división territorial) o grandes fincas bien agrupadas” o “acercar los edificios de la explotación a las tierras que constituyen la explotación rural”, aplicable solo a las propiedades rurales no edificadas, y de ellas quedan excluidas:
· Los solares.
· Los terrenos que constituyan dependencias de edificios.
· Los terrenos cercados con pared o tapia.
· Las minas bajo tierra.
· Las minas a cielo abierto.
· Las canteras y turberas.
· Las fuentes de aguas minerales.
La concentración de fincas debe conducir a la creación de una sola finca por propietario, situada en un radio de tres kilómetros del centro de la explotación y no debe modificar el valor de productividad real de que dispusiera antes de la concentración de cada uno de los propietarios. Si no resulta posible establecer una equivalencia exacta, las permutas se hacen con saldo.
Las transmisiones de propiedad se producen automáticamente en la fecha del cierre de las operaciones, fijada el día de la presentación del plan definitivo en la alcaldía.
La reorganización inmobiliaria se plantea en presencia de parcelas abandonadas o no cultivadas, ante parcelas enclavadas o ante parcelas que hayan de modificarse para el trazado de caminos, acequias (zanja o canal por donde se conducen las aguas para regar y para otros fines) o canales. La comisión puede “prescribir permutas que deban realizarse obligatoriamente”, y pueden hacerse con saldo o sin él.
Las permutas forzosas son “a costa de los propietarios, con participación del Estado”, exentas de todos los derechos del sellado, del timbre o la hipoteca, testimonios, copias o certificaciones que se expidan por ellas.
Para las permutas amigables, un comité que tenga por misión “estudiar, proponer a los interesados y facilitar por todos informes y consejos las permutas de inmuebles rurales”, así como una Comisión municipal de reorganización inmobiliaria y de concentración cuyas atribuciones serán las de “provocar las permutas y concentraciones amigables de fincas”.
Las permutas amigables de inmuebles rurales se benefician de las mismas excepciones fiscales que las forzosas, teniendo derecho además a estímulos excepcionales consistentes en la exención de los derechos fiscales de transmisión de bienes sobre el saldo, abono por el Estado de una ayuda financiera igual a cinco veces el importe del impuesto inmobiliario, participación en el protocolo de un notario y en los honorarios debidos al conservador de las hipotecas.
Sean forzosas o amigables las permutas, los derechos reales distintos de las servidumbres que graven los inmuebles “se trasladan de pleno derecho sobre los inmuebles atribuidos” y si ha lugar sobre el saldo, pero la publicidad de los privilegios y la hipoteca debe ser renovada, así como la publicidad inmobiliaria, y solo en el procedimiento de organización inmobiliaria puede formular oposición el titular del privilegio o de la hipoteca que gravan el inmueble permutado, debiendo ser la escritura de permuta sometida, antes de publicidad, a la homologación del presidente del tribunal de mayor cuantía, quien falla por vía de providencia ante requerimiento.
A diferencia de los derechos reales las servidumbres, por constituir cargas impuestas a un predio a favor de otro predio y por no poder ser separado el predio sirviente del predio dominante”, “subsisten sin modificación pese a la permuta de uno o de otro predio al mismo propietario extinguirá la servidumbre por confusión de derechos. Las medidas ejecutivas de que sea objeto el inmueble permutado se trasladan, como los derechos reales distintos a las servidumbres, sobre el inmueble atribuido.
El arrendatario o el medianero de una parcela permutada puede, a su elección, en el caso de permuta forzosa, trasladar su arrendamiento sobre la parcela adquirida en permuta o rescindir el arrendamiento, en todo o en parte, sin indemnización.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
4 de mayo 2020.
Lunes 04 Mayo, 2020
La situación de los contratos de compraventa y de la permuta se halla marcada por su origen: la compraventa es una variedad, una modalidad de la permuta, una permuta transformada por la sustitución del precio, dinero en lugar de un objeto como obligación de una de las partes, de lo que resultan dos asuntos:
· La permuta no puede traducirse en una compraventa, ni siquiera en dos cuyos precios se abonarían por compensación.
· Las reglas establecidas para la compraventa son las mismas que rigen la permuta, aumentadas con las referentes a la modalidad del precio.
Cabe señalar que una permuta puede recaer sobre sumas de dinero cuando sea ese el objeto de la obligación de ambas partes, como cuando cambiamos un billete de 1000 pesos por 10 billetes de 100 pesos.
Existe la permuta voluntaria, la que los redactores del Código Civil enfocaron como un contrato consentido libremente y, la forzosa, aquella que el legislador moderno ha instituido con el fin de favorecer el reagrupamiento de las fincas rurales para la reunión de parcelas. Tales permutas no son contratos y en algunos no se han extendido hasta solares.
Sobre el contrato de permuta, los hermanos Mazeaud enumeran sus reglas:
· Es consensual, que en principio, se perfecciona por el simple consentimiento.
· A título oneroso, por el cual el derecho de cada una de las partes es contrapartida del de la otra.
· Conmutativo, la ventaja obtenida por una de las partes puede ser apreciada desde la conclusión del contrato, por no depender de una eventualidad, aunque puede ser convertido en aleatorio.
· Sinalagmático perfecto, que desde su conclusión crea obligaciones recíprocas, haciendo a cada uno de los
contratantes acreedor y deudor al mismo tiempo.
La permuta es un contrato traslativo de derechos que incluye, además del derecho de propiedad, otros derechos reales como son el de usufructo, los intelectuales y los de crédito, susceptibles de ser permutados igual que de ser vendidos.
La permuta y la compraventa obedecen a reglas comunes establecidas por el Código Civil, siendo especiales para la compraventa las que se relacionan con la existencia del precio, obligación puesta a cargo de una de las partes, el pago de una suma de dinero.
Al remitirse a las reglas de la compraventa, basta con indicar aquellas que, por relacionarse con el pago de un precio, son inaplicables a la permuta, por lo que debe distinguirse si la permuta se haga con saldo o sin saldo, siendo el saldo una suma de dinero que uno de los permutantes abona al otro para compensar la diferencia entre el valor de la cosa que se recibe y el valor más escaso de la cosa que se entrega.
La permuta sin saldo es enteramente distinta de la compraventa, ya que no contiene estipulación de pago de una suma de dinero, de un precio ni siquiera parcial. La permuta con saldo se parece tanto más a la compraventa cuanto más importante sea el saldo.
La regla establecida por el Código Civil según el cual el contrato de compraventa se interpreta contra el vendedor se encuentra descartada para la permuta, ya que los dos permutantes se hallan en igual situación, por lo cual no existe posibilidad de hacer que pese sobre alguno de ellos la presunción tenida en cuenta contra el vendedor sospechado de imponer su ley al comprador, con lo cual se acude al derecho común en cuyos términos la convención se interpreta contra el acreedor de la obligación considerada.
La rescisión por lesión posible en ciertas compraventas no podría aplicarse a la permuta, ya que permite la disparidad de dos obligaciones, por lo que no podría extenderse a la permuta, el permutante no recibe precio alguno.
El contrato de permuta transmite los derechos permutados y crea obligaciones recíprocas entre los permutantes;
· Obligación de entrega.
· Obligación de garantía contra evicción y contra los vicios ocultos.
· Obligación de recibir la cosa.
Al igual que en la compraventa, el incumplimiento de obligaciones de uno de los permutantes concede al otro una acción resolutoria que le permite recobrar la cosa que había entregado con ignorancia de los derechos consentidos sobre ella a terceros.
La resolución de la permuta, por reponer a las partes en la posición anterior, tiene por efecto obligar a cada uno de los permutantes restituir lo que había recibido.
Sobre la permuta con saldo, los hermanos Mazeaud nos explican que el saldo puede consistir en una cosa distinta de una suma de dinero, singularmente en servicios. Es la permuta de un derecho de propiedad contra dos derechos: otro derecho de propiedad y un derecho de crédito.
El saldo en una permuta no le quita su naturaleza a menos que, por su desproporción con el bien permutado al que se le agregue, no disimule una compraventa bajo una permuta.
Las reglas aplicables al saldo estipulan que el saldo se considera como un precio parcial, un crédito, y el permutante acreedor dispone de un privilegio al cual se encuentra unida la acción resolutoria si se trata de un inmueble. Los derechos fiscales debidos en la transmisión sobre el saldo de una permuta son iguales a los que pesan sobre el precio de una compraventa.
Para las permutas de inmuebles rurales, el legislador utiliza las permutas amigables mediante exenciones fiscales, las cuales pueden ir acompañadas también por subsidios financieros abonados por el Estado, así como también las permutas forzosas.
Las permutas forzosas se producen cuando las comisiones de reorganización inmobiliaria y de concentración de fincas creadas en todo municipio en que parezca útil el ordenamiento inmobiliario proceden a realizar tales procedimientos.
La concentración de fincas procede cuando parezca necesario “constituir explotaciones rurales dentro de una linde (límite de una parcela o a la frontera de cualquier división territorial) o grandes fincas bien agrupadas” o “acercar los edificios de la explotación a las tierras que constituyen la explotación rural”, aplicable solo a las propiedades rurales no edificadas, y de ellas quedan excluidas:
· Los solares.
· Los terrenos que constituyan dependencias de edificios.
· Los terrenos cercados con pared o tapia.
· Las minas bajo tierra.
· Las minas a cielo abierto.
· Las canteras y turberas.
· Las fuentes de aguas minerales.
La concentración de fincas debe conducir a la creación de una sola finca por propietario, situada en un radio de tres kilómetros del centro de la explotación y no debe modificar el valor de productividad real de que dispusiera antes de la concentración de cada uno de los propietarios. Si no resulta posible establecer una equivalencia exacta, las permutas se hacen con saldo.
Las transmisiones de propiedad se producen automáticamente en la fecha del cierre de las operaciones, fijada el día de la presentación del plan definitivo en la alcaldía.
La reorganización inmobiliaria se plantea en presencia de parcelas abandonadas o no cultivadas, ante parcelas enclavadas o ante parcelas que hayan de modificarse para el trazado de caminos, acequias (zanja o canal por donde se conducen las aguas para regar y para otros fines) o canales. La comisión puede “prescribir permutas que deban realizarse obligatoriamente”, y pueden hacerse con saldo o sin él.
Las permutas forzosas son “a costa de los propietarios, con participación del Estado”, exentas de todos los derechos del sellado, del timbre o la hipoteca, testimonios, copias o certificaciones que se expidan por ellas.
Para las permutas amigables, un comité que tenga por misión “estudiar, proponer a los interesados y facilitar por todos informes y consejos las permutas de inmuebles rurales”, así como una Comisión municipal de reorganización inmobiliaria y de concentración cuyas atribuciones serán las de “provocar las permutas y concentraciones amigables de fincas”.
Las permutas amigables de inmuebles rurales se benefician de las mismas excepciones fiscales que las forzosas, teniendo derecho además a estímulos excepcionales consistentes en la exención de los derechos fiscales de transmisión de bienes sobre el saldo, abono por el Estado de una ayuda financiera igual a cinco veces el importe del impuesto inmobiliario, participación en el protocolo de un notario y en los honorarios debidos al conservador de las hipotecas.
Sean forzosas o amigables las permutas, los derechos reales distintos de las servidumbres que graven los inmuebles “se trasladan de pleno derecho sobre los inmuebles atribuidos” y si ha lugar sobre el saldo, pero la publicidad de los privilegios y la hipoteca debe ser renovada, así como la publicidad inmobiliaria, y solo en el procedimiento de organización inmobiliaria puede formular oposición el titular del privilegio o de la hipoteca que gravan el inmueble permutado, debiendo ser la escritura de permuta sometida, antes de publicidad, a la homologación del presidente del tribunal de mayor cuantía, quien falla por vía de providencia ante requerimiento.
A diferencia de los derechos reales las servidumbres, por constituir cargas impuestas a un predio a favor de otro predio y por no poder ser separado el predio sirviente del predio dominante”, “subsisten sin modificación pese a la permuta de uno o de otro predio al mismo propietario extinguirá la servidumbre por confusión de derechos. Las medidas ejecutivas de que sea objeto el inmueble permutado se trasladan, como los derechos reales distintos a las servidumbres, sobre el inmueble atribuido.
El arrendatario o el medianero de una parcela permutada puede, a su elección, en el caso de permuta forzosa, trasladar su arrendamiento sobre la parcela adquirida en permuta o rescindir el arrendamiento, en todo o en parte, sin indemnización.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
4 de mayo 2020.
Lunes 04 Mayo, 2020