LOS PRINCIPALES CONTRATOS. La existencia del consentimiento (3 de 14)

Es sabido que el consentimiento del vendedor y del comprador es en principio necesario y suficiente, pero es importante concretar dos asuntos al respecto:

· El momento en que existe el consentimiento.

· Los requisitos que debe reunir para perfeccionar la compraventa.

Como en todo contrato consensual, el de compraventa se perfecciona en el instante en que se encuentran las voluntades de los contratantes o de sus representantes y las dificultades que suscitan el momento y el lugar en que se encuentran las voluntades son los mismos, habiendo tres supuestos que plantean dificultades particulares:

· Aquel en que las partes previo a la firma de una escritura notarial hayan firmado un compromiso.

· El de las promesas de venta.

· El de las compraventas con retractación o con arras.

Entre las promesas de venta encontramos tres modalidades:

1era. Las promesas sinalagmáticas de vender y de comprar, las cuales conllevan dos operaciones diferentes: el compromiso del vendedor para vender y la del comprador para comprar, promesas recíprocas, consecuencia necesaria del consensualismo.

Cuando la compraventa sea un contrato solemne, la promesa sinalagmática de vender y de comprar no es exacta si no se cumple una formalidad, por lo que el contrato solo se perfeccionará cuando se cumpla la formalidad requerida, como por ejemplo en la compraventa de un fondo de comercio, la redacción de una escritura notarial sin la cual constituye un precontrato que crea, con cargo a cada uno de quienes se comprometen, una obligación de hacer, la de cumplir la formalidad, y el que se negare a ello podría ser constreñido o condenado al abono en daños y perjuicios.

La promesa sinalagmática de vender y de comprar puede ser sometida a las modalidades de la compraventa, las cuales pueden ser un término suspensivo o una condición suspensiva.

Bajo una condición suspensiva, sujeta a la ocurrencia de un evento, la propiedad no se transmite y las obligaciones no se originan mientras la condición esté en suspenso y el acreedor condicional tiene un derecho eventual que debe respetar el deudor, quien no podrá vender a un tercero mientras la condición no se haya frustrado, siendo el vendedor responsable frente al comprador bajo condición. Si la condición se frustra, la compraventa se considera no concluida. Si la condición se realiza, la compraventa se retrotrae como si se hubiera concluido sin la condición.

El término suspensivo no impide el surgimiento de la obligación, solo retrasa su cumplimiento, pudiendo ser limitado a las obligaciones que pesan sobre el vendedor y el comprador, a todas ellas o a algunas, como por ejemplo, se conviene que la cosa vendida será entregada en un tiempo determinado. En tal caso, la transmisión se efectúa de inmediato, quedando retrasados el pago y la entrega de la cosa.

Cuando el término recae sobre la compraventa en su conjunto, el contrato de compraventa se perfecciona inmediatamente pero el término retrasa todos sus efectos, por lo que el comprador se convertirá en propietario al término del plazo acordado, de forma que si el vendedor vende antes del mismo esa venta es válida.

2da. Sobre la promesa unilateral de venta, los hermanos Mazeaud explican que la misma, también llamada “opción”, es una convención por la cual el prometiente consiente al beneficiario la facultad de comprar un bien en un precio cierto: el prometiente concede su consentimiento para que el beneficiario, cuando manifieste su voluntad, compre el bien considerado y se convierta en comprador. Al igual que el contrato de compraventa, para su validez la promesa de venta necesita la determinación de la cosa y el precio, sin ellos estaría desprovista de objeto.

La promesa de venta resulta casi siempre un contrato unilateral, toda vez que generalmente crea obligación con cargo al prometiente hasta el momento en que el beneficiario, como

contrapartida de su derecho a la opción asume una obligación, en cuyo caso la promesa unilateral de venta se convierte en un contrato sinalagmático cuando el beneficiario haya manifestado la voluntad de comprar. Por tales caracteres, la promesa unilateral de venta se distingue:

· Del pacto de preferencia o convención de adquisición preferente, mediante el cual el propietario de una cosa se obliga para con una persona a no venderla a un tercero sin habérsela ofrecido previamente a la primera para que la comprara. El prometiente no presta su consentimiento para la compraventa, siendo libre para vender o para no vender y el beneficiario se encuentra en la imposibilidad de ejercer los derechos que obtiene de esa convención mientras el prometiente no se haya decidido a vender.

· De la oferta de venta, porque la persona a la cual se dirige la oferta no consiente en nada ni siquiera en la posibilidad de aceptar el ofrecimiento, por lo que en ausencia de toda manifestación de voluntad de la persona a quien va dirigida la oferta, no es un contrato ni un precontrato.

· Del contrato de compraventa, el cual se perfecciona desde el instante en que el beneficiario manifiesta su acuerdo acerca de la facultad de opción que se le confiere, es decir, cuando al decidirse a comprar, ejerce la opción.

Anterior al ejercicio de la opción, la promesa unilateral de venta produce los siguientes efectos con respecto al prometiente y al beneficiario:

Con respecto al prometiente, ha consentido definitivamente y participado para la compraventa mediante la expresión de su voluntad de manera definitiva y cuando encuentre la voluntad de comprar manifestada por el beneficiario se perfeccionará el contrato de compraventa, encontrándose el prometiente obligado a no venderle a un tercero hasta tanto el pazo de la opción no haya terminado o el beneficiario no haya renunciado a la opción. Si no se ha fijado un plazo para el ejercicio de la opción, el prometiente sigue obligado indefinidamente.

Habiendo el prometiente concluido un contrato cuyos términos no puede modificar sin el acuerdo del beneficiario, su consentimiento persiste, pero no está prohibido al juez de la interpretación del contrato descubrir en él la estipulación tácita de un plazo a la expiración del cual el prometiente recobra su libertad.

Es posible que el prometiente, antes del ejercicio de la opción, haya vendido la cosa a un tercero, en cuyo caso, por ser propietario de la cosa, la enajenación es válida y el beneficiario, al menos en principio, no puede demandar la nulidad de la compraventa del tercero adquiriente, pudiendo obtener del prometiente que ha faltado a su obligación tan solo el abono en daños y perjuicios por el cual quedará obligado el tercero adquiriente si se ha vuelto cómplice de la culpa del prometiente.

Como garantía se su crédito, el beneficiario ha podido conseguir que se le conceda una hipoteca sobre el inmueble prometido, lo cual le permitirá cobrar sobre el mismo aun cuando éste haya pasado a poder de un tercero adquiriente. Para la jurisprudencia, cuando el tercero adquiriente fuera de mala fe por haber conocido la promesa, el beneficiario tiene derecho a demandar la nulidad de la compraventa o de la constitución de derechos reales; también puede invalidar la compraventa ejerciendo contra el tercero adquiriente y cómplice del fraude la acción pauliana si se encuentran reunidos sus requisitos, sobre todo si, al proceder a la compraventa, el prometiente habría creado o agravado su insolvencia.

El beneficiario no es propietario, sino solo un acreedor, por lo que no es deudor en principio y no está obligado a ejercer la cláusula de retractación por ser el contrato unilateral. Sin embargo, algunas obligaciones pueden ser puestas a su cargo como contrapartida a las del prometiente.

Cuando la opción contiene una cláusula llamada “retractación”, el beneficiario que no ejerza la opción pagará cierta suma. Se ha sostenido la nulidad de esa estipulación por falta de causa: por ser libre para su decisión, el beneficiario no tiene por qué pagar cuando, usando un derecho que se le ha concedido, no ejerce la opción. La Corte de casación se ha pronunciado a favor de la validez de la cláusula de retractación a propósito de la promesa de venta de un fondo de comercio y puntualiza que la obligación de pagar la retractación tiene una causa que reside en

la venta que representa para el beneficiario la opción que se le ha consentido. La retractación es el precio de la opción.

Al ejercer la opción, el beneficiario manifiesta su voluntad de comprar, concretándose así el encuentro de los consentimientos y la formación del contrato de compraventa que transmite la propiedad y obliga a las partes ya como vendedor y como comprador. Si la venta prometida es un contrato solemne, para que se perfeccione debe agregarse una formalidad como por ejemplo la redacción de un documento.

El ejercicio de la opción surte efecto sin retroactividad y la compraventa y la transmisión de la propiedad datan desde el ejercicio de la opción, de lo que resulta que el beneficiario debe respetar los derechos reales consentidos hasta entonces por el prometiente a terceros de buena fe, así como un tercero adquiriente puede oponerle la enajenación consentida por el prometiente, pero la jurisprudencia invalida el derecho de propiedad y los demás derechos reales conferidos cuando éstos, por haber conocido la promesa, son de mala fe.

Puesto que la compraventa se perfecciona sin retroactividad, hay que colocarse en el momento del ejercicio de la opción cuando la venta recaiga sobre un inmueble para apreciar si hay lesión.

Dentro de la lógica jurídica, la solución ha sido muy controvertida y parece apenas equitativa: el prometiente en su compromiso que ha fijado un precio puede deshacer su promesa mediante la rescisión por lesión si el valor del inmueble se encuentra aumentado en más de los siete avos. La rescisión por lesión ha sido instituida para proteger al vendedor que se haya equivocado del valor de su inmueble o al que las circunstancias hayan forzado a aceptar un precio muy reducido. La Corte de casación, por su parte, ha decidido que el valor del inmueble se aprecia en el día del ejercicio de la opción, solución adoptada por el legislador el 28 de noviembre del 1949.

La ausencia de retroactividad tiene otra consecuencia y es que la capacidad del comprador para celebrar el contrato de compraventa se aprecie en el día del ejercicio de la opción: su fallecimiento posterior al día del ejercicio de la opción carece de efecto, ya que se encuentra transmitido a los herederos. Pero si, luego de haber sido capaz en el momento de la promesa fuera incapaz cuando ejerza la opción, no habrá convenido válidamente.

En cuanto al vendedor, si ha dado su consentimiento en el día de la promesa ese día hay que examinar su capacidad importando poco que a continuación haya quedado sujeto a incapacidad o que muera, su consentimiento definitivo ha sido dado válidamente.

Sobre la propiedad de los bienes en matrimonio, la jurisprudencia sacaba la consecuencia de que, para determinar si el bien vendido había sido adquirido antes del matrimonio o durante el mismo, lo cual podría conferirle el carácter de bien común o de bien propio era preciso situarse en el día del ejercicio de la opción, así se descubría un bien común en el bien adquirido en virtud de una promesa unilateral anterior al matrimonio, pero cuya opción se había ejercido durante el mismo. El proyecto de reforma de los regímenes matrimoniales ha invertido esta situación y, según los términos del nuevo artículo 1411 del Código Civil, tal bien constituye un bien propio como si su adquisición se hubiera realizado antes del matrimonio.

Para los terrenos parcelados y por parcelar, el legislador ha creído necesario precisar el momento en que se perfecciona la compraventa cuando la promesa recae sobre ello por forma no muy clara, ya que, aunque no señala el momento de la ocupación, da la facultad de opción que perfecciona la promesa unilateral de venta o del ejercicio de la opción que perfecciona la promesa unilateral de venta o del ejercicio de la opción que perfecciona la compraventa.

Si el precepto se aplica a la promesa unilateral de venta, tiene un sentido, el de la opción que perfecciona el contrato de compraventa resultante del pago por el beneficiario de una entrega a cuenta del precio.

Sobre las compraventas con retractación, los hermanos Mazeaud nos explican que el comprador y el vendedor suelen ponerse de acuerdo para insertar en el contrato de compraventa una cláusula que permite a uno o al otro “retractarse”, es decir, borrar por voluntad unilateral el “compromiso” de compraventa. No se trata de detener la ejecución del contrato ni de rescindirlo, sino de la resolución con la invalidación retroactiva del contrato, aunque nada impide que se perfeccione el contrato de compraventa en el instante que se produzca el encuentro de voluntades. Es una compraventa con condición resolutoria.

La cláusula de retracto representa un derecho de arrepentirse, lo que el legislador denomina “derecho de arrepentimiento o de retracto”.

Para ser oponible a los terceros, la cláusula de retractación debe ser publicada siempre que la transmisión está sometida a publicidad, como por ejemplo la compraventa de un inmueble. La facultad de retractación puede ser estipulada tanto en la promesa unilateral de venta o de compra a favor del prometiente, como en un contrato de compraventa o en una promesa sinalagmática de vender y de comprar, por lo que lleva consigo la resolución retroactiva de la promesa y la desaparición de la obligación contraída por el prometiente al propio tiempo que por el pago de la “retractación” por éste.

Estipulada con cargo al beneficiario de la promesa, la retractación posee una significación distinta: no se trata de autorizarlo para que resuelva una obligación de concluir el contrato, ya que no asume tal obligación. La retractación no es el precio de un derecho de arrepentimiento, sino el precio de la opción consentida.

Las arras son una suma que abona el comprador en el momento de la formación de la compraventa y que perderá si no cumple el contrato, pero que se le devolverá doblada si el vendedor incumple su obligación.

El Código Civil prevé la estipulación de arras como una estipulación accesoria a la de retractación y, si la promesa de vender ha sido hecha con arras, cada uno de los contratantes es dueño de apartarse de ella: el que las haya dado las pierde y el que las haya recibido las devuelve dobladas.

Las hipótesis así previstas de las arras es una retractación recíproca y puede ser estipulada cuando no se haya conferido facultad de retractación en la compraventa o en la promesa. En tal supuesto, el prometiente o vendedor o el comprador no tienen el derecho de liberarse: si no cumple sus obligaciones, se torna culpable del incumplimiento y debe las arras cuya estipulación es una cláusula penal denominada pacto comisorio o cláusula resolutoria y que sanciona la resolución del contrato.

Uno de los requisitos exigidos al consentimiento para la formación del contrato de compraventa es que debe emanar del vendedor y del comprador o de sus representantes, ya que las reglas generales de la representación y del mandato son aplicables a la compraventa y las situaciones esenciales las ponen en juego:

La declaración de encargo o elección de amigos, modo particular de representación del comprador, la cual consiste en que un comprador, no queriendo que sea revelada su identidad, encarga a otra persona que compre una cosa como si fuera propia. Este mandatario no identifica a su mandante, verdadero comprador, lo que hace es una “declaración de encargo” según la cual “un amigo” le ha encomendado que compre en su lugar.

El contrato así concluido obliga al mandatario a cumplir el contrato si no revela el nombre del encargante, por lo que cabe definir la compraventa con declaración de encargo o elección de amigo como una compraventa en la cual un comprador aparente, el encargado, se reserva la facultad de designar, dentro de cierto plazo por lo regular muy breve tras la conclusión del contrato, el verdadero comprador, el encargante, a falta de lo cual el primero habrá comprado por su propia cuenta.

Si el encargado no designa a su encargante dentro del plazo estipulado, todo ocurre como si la compraventa se hubiera concluido por un mandatario ordinario, uniendo así desde su formación del contrato al vendedor y al encargante, una compraventa única concedida por el vendedor al encargante con una sola transmisión.

La declaración de encargo es frecuente en las ventas judiciales de inmuebles y, cuando se efectúa en el tribunal, los magistrados pueden pujar por sus clientes y tienen la facultad de designar a la persona por cuenta de la cual ha sido declarado adjudicatario sin obligación de declaración previa ni siquiera cuando formula una puja. El Código Civil concede un plazo de tres días para revelar la identidad de su encargante, verdadero adjudicatario.

La promesa de obligación ajena que prevé el Código Civil es el compromiso tomado por una persona de que un tercero cumplirá una prestación: como el tercero no se ha obligado, si no cumple con la prestación debe el prometiente reparar el perjuicio que de ello resulta para beneficiario de la promesa.

La promesa de obligación ajena se utiliza con frecuencia para vender un inmueble propiedad de un menor. A fin de proteger al incapaz, la ley impone las formalidades de la venta judicial.

El prometiente no ha representado al menor, quien no queda obligado, por lo que ha contraído un compromiso personal, lo cual produce dos efectos:

· Si cumplida la mayor edad el menor no ratifica la compraventa, la misma se anula y el prometiente, por no haber cumplido con la obligación de obtener la ratificación, debe indemnizar al comprador que haya sufrido la evicción.

· Si en menor ratifica, esa ratificación obra retroactivamente entre las partes con respecto a sus causahabientes universales y acreedores, pero no puede perjudicar a los causahabientes singulares del vendedor que haya ratificado.

Por: ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ

17 de febrero 2020