LAS GARANTĺAS. Los privilegios especiales inmobiliarios (18 de 19)

Sobre la naturaleza y características de los privilegios especiales mobiliarios, los autores de la obra Lecciones de derecho civil enumeran las siguientes:

· Derecho real acompañado por un derecho de persecución, llevan consigo además el derecho de preferencia; son oponibles a los terceros adquirientes y a los acreedores hipotecarios, por lo que deben ser publicados.

· Rango de favor unido a los privilegios especiales inmobiliarios entre los acreedores hipotecarios cuando hayan sido inscritos dentro de los plazos legales, prevalecen sobre los acreedores que hayan inscrito antes que ellos, basándose en la idea de que el acreedor privilegiado ha aportado una plusvalía de la que sin él no se habrían beneficiado los demás acreedores.

· Especialidad de las hipotecas privilegiadas en cuanto a los créditos que garantizan y en cuanto a su base material, reforzada por la especialidad de la inscripción.

· Conservación del privilegio que, cuando sea inscrito dentro del plazo de ley, adquiere rango con anterioridad. Si no es inscrito dentro del plazo legal no desaparece, solo cesa de ser un privilegio, y degenera en hipoteca simple con rango desde la fecha de su inscripción.

El privilegio especial inmobiliario resulta temible para los acreedores inscritos con anterioridad, a los cuales es oponible, por lo que el decreto del 4 de enero de 1955 ha transformado en hipotecas simples a los tres enumerados en el artículo 2103 del código civil, los cuales han sido mantenidos porque no representan inconvenientes para terceros.

Acerca del privilegio del vendedor de un inmueble, los hermanos Mazeaud nos cuentan su historia:

· En Roma no se concedía privilegio al vendedor, quien en las ventas al contado permanecía siendo propietario hasta el pago del precio y hasta entonces disponía de la acción reivindicatoria. El vendedor a crédito se consideraba un acreedor ordinario, porque había aceptado la palabra del comprador, por lo que no contaba con protección especial.

· El antiguo derecho francés llegó a proteger al vendedor a crédito por insertar en los contratos una cláusula de hipoteca privilegiada, la cual se tornó en estilo y que los Parlamentos terminaron por admitir como conveniente hasta cuando no hubiera sido insertada en el documento, convirtiéndose así en una garantía convencional tácita.

· La ley del 11 de brumario del año séptimo hizo de la hipoteca una garantía legal concedida de pleno derecho por el legislador.

· Los redactores del código civil extendieron el privilegio de la ley de brumario a todas las ventas, al contado y a crédito.

El vendedor de un inmueble se beneficia, cuando no se le paga, de derechos tales como:

· De retencion cuando la venta sea al contado.

· De la acción resolutoria de la compraventa.

· De un privilegio de persecución.

La acción resolutoria de la compraventa y el privilegio del vendedor de un inmueble están íntimamente unidos y ambos los conservan por una publicidad hecha dentro de los mismos plazos; ambos derechos son oponibles a terceros en iguales condiciones a la vez, aun si el privilegio ha devenido en hipoteca simple.

Las reglas que rigen el privilegio del vendedor de un inmueble imponen requisitos tales como:

· El código civil concede el privilegio en caso de venta, sin distinguir si la misma es amistosa o forzosa. La venta mediante licitación, es decir, la adjudicación de bienes indivisos, está protegida por el privilegio cuando el adjudicatario no sea uno de los condóminos, en cuyo caso se equiparará con una operación particional, dando lugar a un privilegio parecido al de copartícipe, sin importar la forma del acto, tanto si es mediante documento privado como si es notariado.

· El objeto de la venta debe ser un derecho inmobiliario susceptible de hipoteca, es decir, un derecho de propiedad, de superficie, de usufructo, de nuda propiedad, que puede ser enajenado en pública subasta.

El privilegio recae sobre el inmueble vendido y la jurisprudencia lo extiende, como toda hipoteca, a las construcciones o mejoras y a todos los accesorios inmobiliarios, sobre todo a los inmuebles por destino. En caso de destrucción del inmueble, el privilegio subsiste sobre lo que reste, como por ejemplo el terreno, y se traslada al inmueble reconstruido o sobre la indemnización del seguro.

El privilegio garantiza el crédito del precio y el de sus accesorios, como son los intereses y los gastos del contrato cuyo anticipo haya efectuado el vendedor. Este crédito solo será oponible a los terceros por el importe indicado al momento de su inscripción.

En caso de conflicto entre vendedores sucesivos cuyos vendedores hayan conservado sus privilegios, el código civil decide que el primer vendedor es preferido al segundo, el segundo al tercero, y así sucesivamente.

Sobre el privilegio del prestador de dinero para la adquisición de un inmueble, los hermanos Mazeaud citan el código civil en su artículo 2103, el cual confiere a la persona que le haya prestado al comprador el dinero para abonar el precio de la venta, un privilegio sobre el inmueble vendido, el cual obedece a las mismas reglas que el privilegio del vendedor de un inmueble. Al prestador se le imponen algunos requisitos de forma:

· El acto de préstamo y el recibo del vendedor deben extenderse ante notario.

· En el documento de préstamo debe declararse que la suma está destinada a la adquisición, y en el recibo que el pago del precio se ha hecho con dinero prestado.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ.
10 de junio 2019